Особенности правового режима категории земель сельскохозяйственного назначения

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• — основные положения норм об обороте земель сельскохозяйственного назначения;
• — основные источники права, регулирующие порядок и условия оборота земель сельскохозяйственного назначения;

уметь

• — применять нормы земельного законодательства с учетом правового режима категории земель сельскохозяйственного назначения, к которому относится используемый земельный участок;
• — учитывать в своей профессиональной деятельности особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения;

владеть навыками

- применения нормативных актов, регулирующих порядок и условия оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие, состав и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

В качестве отдельной категории земель выделяются земли сельскохозяйственного назначения. В п. 1 ст. 77 ЗК РФ содержится определение понятия земель сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

К категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных. Кроме того, к этой категории земель отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из этого следует, что данные земли делятся на два вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т. е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность земель данной категории — это несельскохозяйственные земли, которые используются как пространственный территориальный базис для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Термин «угодье» в п. 2 ст. 77 ЗК РФ обоснованно используется только применительно к тем землям, которые непосредственно используются для нужд растениеводства и животноводства. Эти земли именуются сельскохозяйственными угодьями. В отношении остальных видов земель этот термин не используется. Основными угодьями являются: пашня, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы, пастбища, земли, занятые лесами и водами.

Особенности оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правило о том, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Все это означает, что в аренду можно сдать только такой земельный участок, который прошел государственный кадастровой учет, является недвижимым имуществом и в отношении которого зарегистрировано право собственности.

Особенности приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения заключаются в том, что, во-первых, действует особый порядок предоставления этих земель; во-вторых, специально регулируется вопрос о приватизации этих земель землепользователями и землевладельцами; в-третьих, существуют некоторые особенности регулирования совершения договоров купли-продажи и аренды этих земель и, в-четвертых, применяется особая процедура приобретения права на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения — выдел земельного участка в счет земельной доли.

Как указано в п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Существуют особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Эти особенности предусмотрены в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом следует иметь в виду, что нормы ст. 8 Закона не применяются к земельным участкам, предоставленным из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельным участкам, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется ЗК РФ.

Главная особенность оборота таких земель состоит в праве преимущественной покупки (п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), согласно которому оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Принцип преимущественного права покупки имеет важное значение для обеспечения публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, позволяет государству в лице субъектов РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) органам местного самоуправления активно или пассивно участвовать на рынке земли и тем самым контролировать его. Во-вторых, участвуя на рынке, наиболее оперативно получать информацию, т. е. вести мониторинг этого рынка. И, наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует занижению реально формирующихся цен на земельный участок.