Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

В соответствии с действующим законодательством объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст.218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст.218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. Пункт 2 ст. 455 ГК РФ предусматривает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В данном случае имеет место договор купли-продажи будущей вещи [2, с. 29−35].

Так, к примеру, юридическое лицо заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства или иной недвижимости, которой фактически не существует и право собственности на которую у данного юридического лица не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом у сторон договора возникают вопросы в отношении предмета договора и его надлежащего исполнения, прав и обязанностей сторон. Также возникает вопрос: возможно ли в данном случае совершение такой сделки по купле-продаже будущего объекта недвижимого имущества или ее невозможность обусловлена характером товара?

Пленум ВАС РФ пояснил ситуацию по покупке объекта незавершенного строительством, изменив позицию судов, которая заключалась ранее в недопустимости продажи объекта, созданного в будущем. Суды до разъяснений Пленума ВАС РФ свою позицию аргументировали, что в договоре должен быть четко прописан предмет, указаны данные, которые позволяли бы точно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже.

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т. д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы [6, с. 31−34].

В настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ № 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.

Среди ученых нет единого мнения по этому вопросу. Так, например, В. П. Мозолин, А. А. Павлов полагают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи в связи с тем, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, будет возникать только с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не выступает объектом гражданского оборота [3, с. 42]. Указанные ученые считают допустимой продажу «будущих» вещей только, когда продавец в момент заключения договора имеет реальную возможность их создания или приобретения в будущем.

Другие авторы, например, Д. О. Тузов, В. А. Слыщенков утверждают, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора. Они подчеркивают, что важным моментом является тот факт, чтобы право собственности было зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т. е. на момент государственной регистрации перехода права собственности [7, с. 178−179]. Г. Ф. Шершеневич выступал с резкой критикой русского гражданского законодательства в части тех норм, из-за которых договор считался как способ приобретения собственности, отмечая, что договор купли-продажи не создает сам по себе собственности, а является только основанием [9, с. 182]. договор продажа право собственность Итак, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости неуправомоченный отчуждатель действительно не обладает правом собственности на данный объект, но этого и не требуется, т.к. с учетом нормы п. 1 ст.223 ГК РФ продавец должен обладать правом собственности в момент передачи права собственности, а не в момент установления обязательств между ним и покупателем.

Кроме того, процесс создания объекта недвижимости, например, здания, происходит, например, по договору строительного подряда.

Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п. 1 ст.218, ст. 219 ГК РФ, а в случае, если этот объект не достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Затем вещь передается покупателю по правилам ст. 551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд [5, с. 26−31]. Отсюда возможен вывод о том, что продавец при передаче вещи должен обладать зарегистрированным правом собственности, в противном случае передать его покупателю он не может [4, с. 42−45].

Таким образом, видно, что Постановление Пленума ВАС РФ № 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для совершения сделки по распоряжению им, но, с другой стороны, не дает возможности принудить продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, к созданию такой недвижимости. В такой ситуации истец вправе будет требовать только возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).

Постановление Пленума ВАС РФ № 54 не исключает возможных злоупотреблений при соответствующем толковании действующего гражданского законодательства.

Разъяснения Пленума ВАС РФ, а соответственно, и конструкцию купли-продажи будущей вещи нельзя применять при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [8].

В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).

Предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем — к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара [1, с. 112].

Предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Тогда по смыслу этого разъяснения — если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.

Исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.

• 1. Гражданское право. Учебное пособие / под ред. Гриднева О. В., Кулешова Л. И., Мегрелидзе М. Р. — М.: Изд-во «Юриспруденция», 2012. 158 с.
• 2. Гриднева О. В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 11. С. 29−35.
• 3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42.
• 4. Мустафина З. К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012. № 3. С. 42 — 45.
• 5. Ситдикова Л. Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С.26−31.
• 6. Ситдикова Л. Б. Публично-правовые образования в договоре возмездного оказания услуг // Российская юстиция. 2009. № 2. С.31−34.
• 7. Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. С. 117; Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. — М.: Статут, 2007. С. 178 — 179.
• 8. Собрание законодательства РФ.-2005. -№ 1 (часть 1). Ст. 40.
• 9. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995. С. 182.