Совершенствование организационно-экономических методов управления реконструкцией жилой застройки (на примере города Москвы)

Актуальность темы

исследования.

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов: Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения нового строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий пятиэтажной и ветхой застройки при его относительно низкой рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

Главным критерием, определяющим актуальность и важность решения задачи комплексной реконструкции жилых районов, является определение очередности ее проведения, исходя из технического состояния жилых домов. Проведение реконструкции жилья связано с решением социальных, экономических и градостроительных проблем, является процессом неизбежным и ограниченным по времени.

Решать эту проблему прежними методами централизованного управления и финансирования невозможно. В России кардинально изменился социально-экономический «базис» градостроительства, движущие силы урбанизации. Интересы частных собственников и корпораций получили приоритет над интересами государственной экономики и политики. Движущей силой процесса урбанизации становится стремление отдельных групп населения к улучшению условий своей жизни и повышению рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего им на праве частной собственности.

Изменившиеся социально-экономические условия? требуют новых подходов к реконструкции жилых территорий, к экономическому обоснованию методов реконструкции, к выбору источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиции актуально для всех ее участников — инвестора, заказчика (города) и для владельцев жилого фонда.

Муниципалитет, как заказчик, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении внебюджетных финансовых средств инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в, некоторых случаях — реконструкцию целиком. Сложность организации инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Комплексная реконструкция жилых кварталов крупного города, учитывая объем ее осуществления, является весомой частью общей программы жилищного строительства в городе (до 20% ежегодно), а также реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» .

Ситуацию формирования рынка доступного жилья в настоящее время можно определить как критическую: низкий уровень платежеспособности основной, части населения, высокая дифференциация доходов по социальным группам, значительное расслоение домовладельцев по уровню обеспеченности, степени комфортности имеющегося и требуемого жилья. Все это требует и развития адресной социальной жилищной политики. В связи с этим немаловажное значение имеет то обстоятельство, что себестоимость 1 кв. м. реконструируемого жилья на 15−20% ниже, чем вновь возводимого.

Серьезным обстоятельством, свидетельствующим об актуальности исследования, автор считает то, что вслед за проведением комплексной реконструкции жилых кварталов, застроенных пятиэтажными домами первого этапа индустриального домостроения неминуемо придется решать проблему по 8−12 этажным домам второго этапа.

Проблемам организации и управления комплексной реконструкции жилых домов и кварталов города, механизмам привлечения инвестиционных ресурсов, минимизации рисков, решения социальных вопросов и др. уделено значительное внимание в научных разработках отечественных и зарубежных ученых, таких как П. Г. Грабовый, А. Н. Кириллова, С. Н. Булгаков, Г. М. Стерник, С. С. Бачурина, С. Р. Хачатрян, И. Г. Лукманова, В. Д. Шапиро, И. В. Липсиц, Н. А. Фалькевич, И. А. Рахман, Ю. Блех, У. Гетце, Л. Крушвиц и др. Значительный интерес представляют также работы и исследования А. Х. Бижанова, Ю. П. Григорьева, Г. П. Хованской, В. А. Епифанова, В. А. Харитонова, В. Я. Осташко и др.

Имеющиеся научные разработки не в полном объёме охватывают весь спектр современных проблем комплексной реконструкции. Остается актуальной и практически неразработанной важная проблема разработки эффективных организационно-экономических методов управления, привлечения коммерческих инвестиций, обеспечения инвестиционной привлекательности и снижения рисков инвесторов, привлекаемых для реализации программы реконструкции, имеющей техническую, экономическую, градостроительную и социальную направленность.

Это предопределило необходимость, как в теоретическом, так и в практическом плане, исследовать основные аспекты проблемы, эффективной реализации программы реконструкции жилого фонда (на примере г. Москвы), что и обусловило выбор темы исследования.

Целью диссертационной работы является разработка организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилой застройки при воспроизводстве городского жилищного фонда, позволяющего повысить эффективность использования инвестиций с учётом их социальной направленности.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

• проведены исследования содержания основных социально-экономических проблем, характерных для проведения комплексной реконструкции жилой застройки на основе ретроспективного анализа и тенденций развития жилищного строительства муниципальных образований городов и различных регионов страны;

• изучен зарубежный опыт стимулирования и социально-экономического регулирования реконструкции в крупных городах;

• обоснованы методические принципы и закономерности организационно-экономических и инвестиционных процессов при выборе стратегии города по проведению реконструкции и обновлению жилищного фонда;

• проведена систематизация и исследование факторного пространства, определяющего условия реализации программы реконструкции жилья;

• разработана экономико-математическая модель организации взаимоотношений основных участников реализации городской программы воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне;

• предложены методы повышения эффективности использования городских территорий и принцип многофункциональных элементов застройки;

• выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной программы по оптимизации способов развития территории массовой жилой застройки первого и второго периодов индустриального домостроения.

Объектом исследования являются участники реализации комплексной программы реконструкции жилого фонда г. Москвы.

Предметом исследования являются организационно-экономические процессы и методы эффективной реализации программыреконструкции жилищного фонда города в условиях существующего факторного пространства.

Методологической и теоретической основой исследования являются объективные экономические законы, основы институциональной экономики, основополагающие экономические теории и концепции развития крупных городов и рынка недвижимости, труды отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Москвы, разработки научно-исследовательских институтов и Российской Академии Наук, посвященные исследованию проблем формирования и направлений развития рынка доступного жилья, а также статистические данные. В работе использованы методы системного, логического, организационно-регрессионного, экономикостатистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, использована репрезентативная экспертно-статистическая и бухгалтерская отчетность по капитальному строительству в г. Москве, статистические и аналитические материалы. Росстата, Минэкономразвития, РФ, Росстроя, Москомстата, Москомархитектуры, предприятий инвестиционно-строительного комплекса города.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической и бухгалтерской отчетности за 2001;2006 г. по капитальному строительству в г. Москве, использовании статистических и аналитических материалов Росстата, Минэкономразвития РФ, Росстроя, Москомстата, Москомархитектуры, предприятий инвестиционно-строительного комплекса города и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих создание организационно-экономического механизма и выбора методов, эффективной реализации программы комплексной реконструкции сложившейся застройки города, которая идентифицирована, как особый вид комплексной экономической, социальной и градостроительной деятельности.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем.

1. На основе мониторинга действующего генерального плана развития города был сделан вывод о целесообразности перехода от точечной реконструкции отдельно взятых домов к комплексной модернизации и благоустройству целых микрорайонов.

2. Выявлены специфические особенности организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города с учётом регулирования интересов участников этого процесса.

3. Сформулировано концептуальное представление о комплексной реконструкции сложившейся застройки, как особом виде многоаспектной экономической, социальной и градостроительной деятельности, соответствующей стратегическим требованиям и развитию городской среды.

4. На основании анализа процесса развития города обоснована закономерная необходимость комплексной реконструкции сложившейся застройки как безальтернативного направления реконструкциигородской среды в соответствии с появившимися экономическими и финансовыми возможностями города и его инвестиционной привлекательностью.

5. Разработаны методические основы создания организационно-экономических методов управления реконструкцией, базирующихся на принципе сбалансирования интересов города, инвесторов и населения.

6. Предложена экономико-математическая модель для оценки предпочтений участников программы реконструкции и прогнозирования их поведения на рынке.

7. Разработаны методические основы формирования оптимального инвестиционного портфеля городской недвижимости с учетом рисков участников воспроизводства жилищного фонда.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанные автором научные положении и рекомендации могут быть использованы при выборе эффективного механизма организации взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере, а также определении жилищных муниципальных приоритетов, связанных с выполнением среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий t и сооружений сложившейся застройки города Москвы.

На защиту выносятся:

• методы совершенствования организационно-экономических механизмов реализации программы и стратегии реформирования жилищного фонда крупного города;

• модель формирования оптимального состава инвестиционного портфеля для инвестора-участника программы реконструкции жилого фонда г. Москвы;

• методические положения и принципы организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки города на основе сбалансирования интересов и прав его участников.

Апробация и внедрение результатов исследования:

• основные положения диссертационной работы доложены автором на международных научно-практических конференциях в г. Москве (2000,.

2006) и в г. Лондоне (Великобритания) — 2005 г., на научных семинарах кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ, тематических совещаниях и семинарах руководителей департаментов и префектур г. Москвы- • теоретические положения и методические рекомендации прошли апробацию и реализованы при формировании территориальной программы реконструкции жилья, в т. ч. при составлении и реализации целевых жилищных программ в г. Москве на 2006;2010 гг., а также при разработке Технического задания компьютерной программы оптимизации способов развития территорий массовой жилой застройки.

Основные научно-методические положения диссертации использованы при разработке новых учебных программ, курсов лекций и проведении практических занятий по дисциплине «Управление сложившейся застройкой города» на кафедре ОСУН МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе лично автора 1,9 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений и приложений.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ.

В диссертационной работе обобщены результаты научных исследований, выполненных автором по проблеме совершенствования организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки как составной части общегородской программы строительства жилья. На основании проверенного исследования сделаны следующие выводы и предложения:

1. В результате анализа статистических данных о жилищном строительстве и реконструкции устаревшего жилого фонда установлено, что увеличение доли ветхого и аварийного жилья на фоне социальной дифференциации доходов населения является первоочередной задачей обеспечения доступного и комфортного жилья в соответствии с условиями реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»;

2. Проведена систематизация основных периодов интенсивного жилищного строительства на примере Москвы, которая показала, что обновление жилищного фонда в крупном городе — непрерывный поступательный процесс.

3. На основе общих и специфических закономерностей экономической среды и правового поля регулирования реконструкции жилых зданий определено, что объектом реконструкции необходимо принимать не отдельной жилой дом, а целый квартал (микрорайон), что в отличие от существующих подходов позволяет решать не только экономические, градостроительные, но и социальные. Это способствует непрерывному процессу возобновления жилищного фонда и предотвращения преждевременного износа.

4. Установлено, что организационно-экономический механизм комплексной реконструкции жилых кварталов для крупных городов представляет собой сложную динамическую систему, которая развивается на принципе сбалансирования целей и интересов города, инвесторов и населения.

5. Разработаны основные принципы и методические положения организации управления процессом реконструкции сложившейся застройки с учетом интересов участников.

6. Выявлены основные составляющие организационно-экономического механизма реконструкции жилой застройки и предложены методы оптимизации способов развития территории города.

7. Реализация принципов и положений, разработанных в диссертации, позволит в рамках реализации масштабной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» решать городу свои стратегические задачи развития.

8. Проведена апробация разработанных моделей и методов и расчет эффективного сочетания различных способов реконструкции на примере комплексной реконструкции квартала 83 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа г. Москвы.