Рынок земли. 
Рента и цена земли

Аграрное производство во все времена было напрямую связано с производством благ и жизненного фонда, что определяло и определяет сейчас его специфическую роль в развитии экономики. Специфика производства в сфере аграрных отношений предполагает особую роль земли как фактора производства. Земля как таковая остается первоисточником вещественных благ и не является продуктом труда человека. Однако в процессе вовлечения в производственную деятельность людей земля становится всеобщим средством труда. При этом ее роль в различных отраслях общественного производства неодинакова. В частности, в обрабатывающей промышленности земля понимается только как место, занятое предприятием. А вот в сельском хозяйстве процесс производства уже напрямую связан с почвенным плодородием. И в этом случае земля действует как активный фактор процесса труда и служит главным средством производства.

Таким образом, земля как фактор производства имеет ряд особенностей.

• 1. Земля представляет собой невоспроизводимый ФП. В случае утраты части земельного богатства не представляется возможности создать это богатство искусственным путем.
• 2. Земля имеет абсолютную и относительную ограниченность. В первом случае ограниченность определяется поверхностью земной суши, во втором — пригодностью земли для сельскохозяйственного использования, что во многом зависит от развития производительных сил общества.
• 3. При рассмотрении земли в качестве объекта для сельскохозяйственного применения учитывают, что при правильном и рациональном использовании земля в процессе эксплуатации не теряет своих полезных свойств.

В противоположность капиталу земля не является продуктом хозяйственной деятельности человека. При этом имеющаяся ограниченность земли остается важной причиной специфического ценообразования в сельском хозяйстве, позволяющем получать особый вид дохода — ренту, которая рассматривается как экономическая форма реализации собственности на ресурс.

В узком понимании под рентой подразумевается цена земли, уплачиваемая арендатором собственнику земли за возможность производительного использования земли и получения прибыли.

Земли, которые дают своим владельцам более высокую ренту, как правило, и продаются по более высокой цене. Следовательно, рента определяется ценами производимых на земле благ.

Возникновение собственно рынка земли исторически было связано прежде всего с частной собственностью на землю, и дальнейшее последующее превращение земли в товар придало иррациональный характер ее стоимости. В частности, это отношения владельца земли со стороны собственника и отношение распоряжения ею со стороны предпринимателя, что предполагает формирование рентных отношений и арендной платы. В случае когда землевладелец и землепользователь — одно и то же лицо, наблюдается не только отсутствие раздвоения отношений собственности на отношения владения и распоряжения, но и наибольшая эффективность производства.

На рынках ФП земля, ее ресурсы и недвижимость включаются в товарный оборот в качестве ресурсов, не имеющих альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Соответственно, ограниченность земли, пригодной для сельскохозяйственного использования, проявляется в особенностях рынка земли, которые были рассмотрены выше. В этом случае предложение земли в краткосрочном периоде предполагается фиксированным, а потому оно и не оказывает влияния на уровень цены земли. Однако экономисты все же учитывают, что в долгосрочном периоде с изменением предложения земли ее цена также изменяется. Спрос на рынке земли зависит от множества факторов, но в первую очередь — от величины ренты, которая и выступает как цена на рынке земли. Последняя здесь находится в прямой зависимости от величины ренты и в обратной — от величины процентной ставки (ставки ссудного процента).

Поскольку предложение земли не меняется, то при любой цене может быть предложено одно и то же количество данного ресурса — земли. Из рис. 8.7 видно, что кривая предложения земли имеет вид строго вертикальной линии. Цена, или рента, будет определяться только положением кривой спроса. Оно, в свою очередь, также зависит от ряда различных факторов: характеристики земли, ее месторасположения, возможности последующей перепродажи, вариантов производственного использования и т. п. Кроме того, спрос на землю быстро растет в условиях инфляции и гиперинфляции и приводит к резкому увеличению цены земли. Отрицательный наклон кривой спроса на землю означает постепенное убывание дохода от данного фактора производства, воспрепятствовать чему можно улучшением методов землепользования и активным применением прогрессивных технологий обработки земли.

Таким образом, графики спроса и предложения на рынке земли будут несколько отличаться от аналогичных графиков на других факторных рынках.

Купля-продажа земли в современных условиях приравнивается к купле-продаже капитальных активов. В данном случае цена земли будет определяться только двумя основными факторами: размером ренты, которую можно будет получать, став собственником земельного участка, и размером ставки ссудного процента. Покупатель земли стремится приобрести участок не из-за земли как таковой, а из-за дохода, который может приносить эта земля, т. е. приобретается право на получение регулярного дохода в течение того периода времени, когда земля будет находиться в собственности покупателя. Именно поэтому становится необходимым при определении цепы земли использовать ставку ссудного процента.

Рис. 8.7. Спрос и предложение на рынке земли.

Владелец некоторой суммы денег может использовать ее по-разному: положить на срочный вклад в банке, вложить в покупку дорогостоящего имущества или драгметаллов, но может и купить земельный участок. Таким образом, получается, что цена земли — это дисконтированная ценность и, соответственно, она может быть рассчитана аналогично случаям покупки любого другого вида капитального блага. Главное, что необходимо здесь учесть, — доход будет выплачиваться собственнику земли все время, пока земля будет оставаться в его собственности, т. е. доход в виде ренты будет выплачиваться неопределенно долго.

Еще в XIX в. рента была определена как отдача на фактор, предложение которого сильно ограниченно. Согласно теории известного английского экономиста Давида Рикардо^[1] (1772—1823) рента появляется, когда рост населения вынуждает переходить к использованию менее плодородных земель. При этом издержки производства на худших по качеству землях будут выше, чем на плодородных, и производство на этих плодородных землях создаст тот доход, который и позволит земле стать источником ренты. С течением времени эти рентные платежи и сама ценность земли будут повышаться, так как рост населения приведет к тому, что у людей появится необходимость в освоении все более и более неплодородных участков земли. И тогда рента начнет уплачиваться со всех участков земли^[2].

Также экономистами было доказано существование двух основных видов ренты: дифференциальной и абсолютной. Первый вид ренты обусловлен монополией на землю как объект хозяйствования, а второй — монополией на землю как объект собственности. При этом существуют две разновидности дифференциальной ренты, причем условием возникновения первой разновидности служит хозяйственное использование различных по своему естественному плодородию и местоположению земельных участков (дифференциальная рента I рода), а второй — интенсивный путь ведения хозяйства, который ведет к повышению экономического плодородия почвы (дифференциальная рента II рода).

Как было показано выше, цена земли зависит не только от величины ренты, но и от других факторов: уровня налогообложения, доходов от других факторов производства, а также прогноза в отношении такого показателя, как процентная ставка по займам. В целом цена земли как дисконтированная ценность определяется по формуле.

Из данной формулы видно, что цена земли растет при увеличении ренты и надает, если в силу каких-либо причин повышается ставка процента. Но помимо ренты собственник земли может получать и другой доход — арендную плату. При этом зачастую рента уже включает в себя арендную плату, особенно если земельный участок арендуется для хозяйственного использования не в чистом виде, а с построенными на нем сооружениями. В таком случае арендная плата выступает как самостоятельная форма платежа, при которой используется лишь учет недвижимости (зданий, сооружений и т. п.), а ее формула имеет вид.

Рассмотренные выше определения цены земли и арендной платы — теоретические. На практике они зависят от множества факторов, которые учитываются в каждом конкретном случае. Но одно остается неизменным: существование земельной ренты предполагает платность важнейшего производственного фактора — земли. В целом же цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из факторных рынков, существующих в современной экономике, а именно — рынка земли.

• [1] Классик политической экономии, автор теории о формах земельнойренты.
• [2] Любимов Л. Л.

  Введение

  в экономическую теорию: учебник: в 2 кн.Кн. 1. М.: Вита-Пресс, 1999. С. 319.