Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

ЖК РСФСР содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9). Гражданский кодекс РФ лишь упоминает о возможности перевода жилых помещений в нежилые (ст. 288). Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.

Жилищный кодекс РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилых помещений в нежилые невозможен в случаях, когда:

• а) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например помещение является предметом залога.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Однако когда речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в наемном доме социального использования, а также в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ).

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ):

• а) такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства;
• б) перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, следующие документы (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

• — заявление о переводе помещения;
• — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• — план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
• — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект

переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ заявитель вправе не представлять некоторые перечисленные документы. В этом случае орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно запрашивает необходимые документы.

Приведенный перечень исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой Правительством РФ. В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, является основанием для проведения соответствующих работ с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещения. Акт приемочной комиссии является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого ши нежилого помещения.

Отказ в переводе помещений возможен в следующих случаях (ч. 1 ст. 24 ЖК РФ):

• а) неиредоставления документов, определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;
• б) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
• в) представления документов в ненадлежащий орган;
• г) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений;
• д) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Такое основание отказа, как несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений, оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения и является одной из причин коррумпированности чиновников. Подобные правовые нормы, по мнению М. Ю. Тихомирова, следует относить к недостаткам ЖК РФ^[1].

Решение об отказе в переводе помещения выдается (или направляется по почте) заявителю не позднее чем через три дня со дня его принятия.

При несогласии с ним оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ). В этом случае следует руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ, в зависимости от подведомственности конкретного дела.

• [1] См.: Тихомиров М. /О. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 57.