Содержание общего имущества в коммунальной квартире

• 1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
• 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Коммент. к ст. 41—43.

• 1. Комментируемые статьи устанавливают особенности для помещений (комнат) в квартире, где жилые помещения принадлежат нескольким собственникам. Речь идет о так называемых коммунальных квартирах. Эти особенности установлены в связи с тем, что общее имущество имеется как в жилом доме, так и в самой коммунальной квартире (к общему имуществу в такой квартире относится все имущество, находящееся за пределами жилых помещений — комнат, в т. ч. коридоры и кухни).
• 2. Частью 2 ст. 41 ЖК РФ установлено, что изменение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников (других собственников) комнат путем переустройства и (или) перепланировки. (О проведении этих работ см. коммент. к ст. 25—29. Об изменениях границ помещений в многоквартирном доме см. ст. 40 и коммент. к ней.)
• 3. В ст. 42 ЖК РФ закреплено, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе квартиры и жилого дома зависит от общей площади комнаты (пропорциональна площади комнаты). Здесь нужно обратить внимание на то, что в собственности одного лица может быть несколько комнат.
• 4. В ч. 3 —5 ст. 42 установлены правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире. Они аналогичны правилам, установленным ст. 37 по отношению к общему имуществу жилого дома (см. коммент. к указанной статье).
• 5.Частью 6 ст. 42 предусмотрено правило, которое как бы основывается на ст. 250 ГК РФ: право преимущественной покупки жилого помещения предоставлено другим участникам (сособственникам) долевой собственности. Это может иметь место в случаях, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и одно из них продает свою долю. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности, а они в течение месяца должны принять решение относительно приобретения данной доли. В случае отказа от покупки доля может быть продана постороннему лицу.

Поэтому правило, установленное ч. 6 ст. 42, определено без учета того, что комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат (соседей по квартире), а принадлежат каждому из них, т. е. выделены в натуре. Иначе говоря, в ЖК РФ, несмотря на ссылку на ГК РФ, предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками общей долевой собственности (ст. 244—246 ГК РФ), а соседями по коммунальной квартире.

6. В ст. 43 говорится об обязанности собственника комнаты участвовать в содержании общего имущества квартиры с учетом его доли в общем имуществе, которая зависит от площади комнаты (определяется пропорционально площади комнаты). По данному вопросу см. также коммент. к ст. 39.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

• 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
• 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
• 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (б ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ);
• 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ);
• 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 № 228-ФЗ);
• 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
• 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ);
• 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.