Недвижимость и рынок недвижимости

Материалы раздела содержат теоретические положения, раскрывающие природу недвижимости как экономического актива, особенности рынка недвижимости как сектора рыночной экономики, направления анализа рынка недвижимости, основные экономические параметры объектов недвижимости, роль и место арендных отношений на рынке недвижимости.

Недвижимость как экономический актив

Сокровище осталось… Его можно было потрогать руками, но нельзя было унести.

И. Ильф, Е. Петров

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • сходства и различия понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость» с юридической и экономической точек зрения,
• • материальную и юридическую составляющие недвижимости как экономического блага,
• • влияние материальных и юридических особенностей недвижимости на функционирование рынка недвижимости,
• • сущность двойственной природы недвижимости как экономического актива и ее связь со спецификой рынка недвижимости:

уметь

• • анализировать юридическую и экономическую литературу, посвященную рынку недвижимости, выявлять различные подходы к определению понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость» ,
• • различать мотивации приобретателей недвижимости с учетом ее двойственной экономической природы,
• • выявлять особенности недвижимости как товара и капитала и использовать эти знания в процессе анализа рынка недвижимости;

владеть

• • навыками работы со специальной учебной и научной литературой,
• • приемами обобщения и систематизации подходов к содержанию понятия «недвижимость» ,
• • навыками анализа нормативных документов и их взаимосвязи.

Недвижимое имущество и недвижимость: общее и различия в понятиях

Недвижимость играет важнейшую роль в экономических и в целом общественных процессах, выступая при этом в трех основных качествах.

Во-первых, недвижимость — одна из основных составляющих национального богатства любой из стран мира и имущества большинства населения планеты.

Во-вторых, недвижимость — материально-пространственная основа любой хозяйственной деятельности и жизнедеятельности человечества, при этом в целом ряде сфер экономики она выступает в качестве основного средства производства.

В-третьих, недвижимость является одним из важнейших объектов собственности, по поводу которого возникает комплекс вопросов, связанных с владением, пользованием и другими имущественно-правовыми отношениями.

Все это предопределяет необходимость внимательного изучения природы недвижимости как экономического актива, закономерностей и условий се эффективного использования.

В подавляющем большинстве случаев, как в специальной, так и в популярной литературе, и тем более на бытовом уровне, понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» рассматриваются как тождественные друг другу. Однако на деле между ними есть, несомненно, общие черты, но есть и существенные различия, если рассматривать их с экономической точки зрения.

В настоящем параграфе рассмотрим соотношение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость» .

Понятие «недвижимое имущество» как термин, отражающий особый в юридическом и экономическом отношении класс вещей, имеет длительную историю применения в хозяйственной практике.

В мировой истории оно появляется практически вместе с началом становления активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

При этом наиболее распространена юридическая разработка термина «недвижимое имущество», для которого характерно отождествление его с понятием «недвижимость». Собственно, рассматривается понятие «недвижимое имущество» именно в юридическом контексте. Примером тому является его возникновение в России в начале XVIII в., во времена правления Петра I. В его Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» под недвижимым имуществом (недвижимыми вещами) понимались земли, заводы, фабрики, строения. Как видим, здесь понятие «недвижимое имущество» вполне однозначно связывается с определенными юридическими процедурами, выражаясь современным языком — сделками наследования.

В XIX в. понятие «недвижимое имущество» закрепляется в Своде законов Российской империи: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Заметим, что и здесь речь идет именно о юридической трактовке понятия «недвижимое имущество» — «признаются по закону» .

С переходом к советскому хозяйственному строю и ликвидацией частной собственности на землю в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР от 1922 г. деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено. Понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежному праву. В Советском энциклопедическом словаре давалось следующее определение: «Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве, — земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля — исключительная собственность государства»^[1]. Здесь мы снова имеем дело с юридической стороной вопроса — «в феодальном и буржуазном праве». Заметим, что в современной версии словаря эта же статья выглядит иначе: «Недвижимость — в гражданском праве — земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т. д.)»^[2]. Но и здесь явно виден юридический аспект.

На рубеже советского и постсоветского периодов отечественного развития, после многолетнего перерыва, понятие недвижимого имущества появляется в ст. 4 документа под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» от 31 мая 1991 г. № 2211−1: «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливаются законодательными актами»^[3].

Окончательно же понятие «недвижимое имущество» вошло в юридическую практику в современной России после принятия в конце 1994 г. Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), вступившего в силу с января 1995 г.

В ст. 130 ГК РФ указывалось: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество"^[4].

Как видно из приведенного определения, среди вещей, которые отнесены законодателем к недвижимому имуществу, можно выделить два вида. Первый вид — это вещи, которые привязаны к определенному месту на земле и неподвижны относительно ее, так что они могут быть названы «недвижимостью по природе», второй — вещи, которые отнесены законодателем к недвижимому имуществу вне их связи с землей.

Рассмотрим сначала эволюцию первой части ст. 130 ГК РФ в течение периода, прошедшего после принятия ГК РФ в его первоначальной редакции.

Через 10 лет — в конце 2004 г. — появляется новая версия этой части статьи:

" К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства"^[5].

Еще через два года — в 2006 г. — статья опять подвергается изменениям, и в современной версии звучит уже так:

" К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства"^[6].

Как видно из приведенных определений, содержание понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость» в юридическом аспекте в течение немногим более 10 лет претерпело изменения дважды. При этом внесенные изменения имели разную причину: первые изменения были связаны с экономическими преобразованиями и имели своей непосредственной причиной финансовый кризис 1998—1999 гг., вследствие которого на рынке появилось большое количество недостроенных объектов. Отсутствие возможности оформления их как полноценных объектов недвижимого имущества не позволяло вовлечь их в рыночный оборот, что тормозило развитие первичного рынка недвижимости. Внеся изменения в трактовку понятия, законодатель тем самым «расшил» «узкое место» на рынке, откликаясь на его потребности и способствуя его развитию.

Во втором случае исключение из определения недвижимого имущества таких объектов, как «обособленные водные объекты», «леса и многолетние насаждения», имело уже иную причину и было связано, собственно, с развитием законодательства РФ. Появление Лесного кодекса РФ (ЛК РФ) и Водного кодекса РФ (ВК РФ) с точки зрения законодателя создавало возможность выведения этих объектов из-под понятия «недвижимое имущество» (и, заметим, из-под соответствующих процедур, вытекающих из признания вещи недвижимой).

Таким образом, изменения в юридической трактовке недвижимого имущества могут быть как связаны с экономическими процессами, так и не вытекать из них непосредственно. Однако означает ли изменение юридической трактовки понятия «недвижимое имущество» изменение его экономической природы? Очевидно, что признать это безоговорочно вряд ли возможно.

Обратимся теперь ко второй и третьей частям определения, которое содержится в ст. 130 ГК РФ. Эти части не претерпели каких-либо изменений с 1994 г. и в действующей редакции остаются теми же:

" К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" .

Как видим, в данном случае критерием отнесения вещей к «недвижимому имуществу» выступает вовсе не связь с землей, а воля законодателя. Иначе говоря, с юридической точки зрения прочная связь с землей не является критериальным признаком недвижимого имущества. Этой точки зрения придерживаются как юристы прошлого, так и современные авторы. Например, один из ведущих цивилистов XIX в. Д. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно — это все равно»^[7].

Аналогичную позицию занимают и современные авторы: «Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей»^[8]. Определяющее значение, следовательно, имеет признание законодательством того или иного имущества недвижимым.

В связи со сказанным следует различать юридическое и экономическое понимание недвижимого имущества.

Важно запомнить

Юридическое понимание недвижимого имущества предполагает: 1) отождествление понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»; 2) подведение под это понятие двух групп вещей, физически существенно отличающихся друг от друга: «недвижимое имущество (недвижимость) но природе» (земля и все, что прочно с ней связано) и «квазинедвижимость» (вещи движимые, но в юридическом отношении приравненные к недвижимому имуществу).

Отнесение с юридической точки зрения различных по физической природе вещей к недвижимому имуществу имеет определенное общественноэкономическое обоснование, которое и лежит в основе их объединения в «недвижимость по закону» .

Таким основанием является то, что способ, которым собственник (пользователь) использует «недвижимое имущество по закону» независимо от того, чем оно представлено физически, небезразличен окружающим и обществу. В экономической теории такое явление связывают с понятием «внешние эффекты (экстерналии)» .

Под внешними эффектами понимаются экономические и внеэкономические последствия, возникающие во внешней среде при производстве товаров и услуг, не учитываемые в издержках по их созданию на индивидуальном уровне.

Применительно к сфере недвижимости это означает, что использование объекта недвижимости может привести как к получению дополнительных выгод окружающими (положительные внешние эффекты), так и к возникновению у них дополнительных издержек или упущенной выгоды (отрицательные внешние эффекты).

Приведем примеры положительных внешних эффектов. Улучшение транспортной доступности за счет строительства муниципалитетом местной дороги может увеличить стоимость земли на прилегающей к дороге территории, т. е. приведет к дополнительным выгодам владельцев соответствующих земельных участков. Создание крупного городского парка может вести к повышению привлекательности района и улучшению духовного и физического состояния жителей данного района, что в конечном счете также приведет к росту стоимости недвижимости в районе. Проведение дренажных работ на одном участке земли повысит качество соседнего земельного участка и т. д.

Вместе с тем деятельность в сфере недвижимости может привести и к отрицательным внешним эффектам. Строительство многоэтажного комплекса в условиях плотной городской застройки может обусловить снижение уровня инсоляции (степени солнечной освещенности) для соседних зданий. Реализация крупного проекта развития недвижимости может привести к разрушению целостности городской застройки; нарушение санитарных требований при строительстве промышленных объектов может нанести вред здоровью населения. К таким же негативным последствиям могут привести и нарушения в области использования объектов, относящихся к «квазинедвижимости», например при не соответствующем установленным правилам использовании воздушных и морских судов.

Возможность отрицательного воздействия избранного собственником/ пользователем недвижимого имущества способа его использования требует от государства как представителя интересов общества развернутой системы контроля над процессами создания (строительства) и эксплуатации объектов недвижимости. В эту систему входят такие виды контроля, как градостроительный, архитектурный, экологический, санитарный, противопожарный и т. д.^[9]

Поскольку способ использования недвижимого имущества небезразличен обществу, оно в лице законодателя объединяет «недвижимость по природе» и «квазинедвижимость» под общим понятием «недвижимое имущество». Такое выделение устанавливает для всех вещей, подпадающих по него, особый режим функционирования (государственный учет и регистрация, ограничения в пользовании и обороте и пр.), хотя способы регистрации и учета и могут отличаться для различных видов «недвижимого имущества по закону» .

Обратимся теперь к трактовке понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость» и их различиям с экономической точки зрения.

Недвижимое имущество — родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Соответственно этому под объектом недвижимого имущества понимается индивидуальная вещь, принадлежащая к данному классу и обладающая строго определенными качественными и количественными параметрами.

Основной качественной характеристикой объекта недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, гак что любой такой объект, рассматриваемый с экономической точки зрения, содержит в себе землю как базовый элемент.

Ведущая роль земли как конституирующего элемента недвижимого имущества признается и подчеркивается в законодательствах практически всех стран с развитыми правовыми системами. Например, законодательства Германии, Великобритании, Франции рассматривают строения как существенные составные части земельного участка.

Из зарубежного опыта

Определяющая роль земли в составе недвижимого имущества находит свое отражение в терминологии. Например, в английском праве под понятием «земля» {land) понимаются и собственно земля, и растения, произрастающие на ней, и строения, прикрепленные к земле, и любые предметы, прикрепленные к земле или к строению так, что их отделение приведет к нарушению поверхности земли или строения (принадлежности, fixtures), и даже права, связанные с земельным участком.

Одновременно с этим каждый объект недвижимого имущества имеет строго определенные количественные параметры, отличающие его от других объектов.

Сказанное означает, что в качестве объекта недвижимого имущества может рассматриваться либо земельный участок, либо земельный участок с принадлежащими к нему зданиями, сооружениями, многолетними насаждениями и пр. В отрыве от земельного участка последние не являются объектами недвижимого имущества в экономическом смысле.

К количественным параметрам объекта недвижимого имущества относятся, например, географические координаты, площадь, конфигурация, рельеф земельного участка; материал изготовления, площадь, этажность, степень износа зданий и сооружений.

Необходимо иметь в виду, что при определении недвижимого имущества как общего родового понятия достаточно указания на главный качественный признак всех вещей, относящихся к этому роду, — неразрывная связь с землей.

Однако когда речь идет не о родовом понятии, а об индивидуальном объекте, то такой качественной характеристики уже недостаточно: возможности использования объекта недвижимого имущества тем или иным образом будут определяться прежде всего его количественными характеристиками: координатами, площадью, конфигурацией и пр.

Обратимся теперь к различиям между понятиями «недвижимое имущество» и «недвижимость» (соответственно «объект недвижимого имущества» и «объект недвижимости»).

Важно запомнить

Неотъемлемой характеристикой недвижимости в отличие от недвижимого имущества является его юридическая составляющая, проявляющая себя в двух аспектах.

Во-первых, любой объект недвижимого имущества всегда имеет юридический статус, определяемый его принадлежностью к категории земель, к функциональной зоне на территории города и пр. Этот статус обусловливает возможности по экономическому использованию объекта, извлечения из него дохода независимо от того, кому принадлежит данный объект.

Во-вторых, любой объект недвижимого имущества принадлежит его обладателю на конкретном праве, содержание которого определяет возможности данного субъекта по использованию объекта.

Мнение специалиста

Известный российский специалист в области оценки и экономики недвижимости проф. E. С. Озеров пишет в своей монографии «Экономика и менеджмент недвижимости»: «Недвижимостью называется субстанция, объединяющая вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обременений (как юридической сущностью недвижимости)»^[10].

Таким образом, недвижимость как экономический актив, как объект экономического оборота содержит в себе физические и юридические характеристики, что и отличает ее от недвижимого имущества. С определенным упрощением можно сказать: недвижимость как экономическое благо есть единство материального содержания и юридической формы.

Вопросы практики

Влияние юридических факторов на экономическую ценность недвижимости хорошо видно на примере такого явления как «юридическая чистота» объекта недвижимости. Абсолютно идентичные в физическом отношении объекты будут иметь разную экономическую ценность, если один из них абсолютно «чист» в юридическом отношении, а другой имеет в данном отношении определенные изъяны. Эти различия предопределяют разный уровень риска утраты права собственности, что должно найти соответствующее отражение и в цене объектов. Добавим к этому, что добросовестные риелторы, например, весьма неохотно берутся проводить сделки с объектами, которые прошли ряд сделок, поскольку каждая из этих сделок потенциально содержит в себе риски утраты прав собственности и, соответственно, чем больше таких сделок, тем выше риск утраты права собственности у добросовестного приобретателя.

Объект недвижимости всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.

Физические параметры: расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа.

Юридические параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве.

Экономические параметры: стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.

Указанная совокупность характеристик объекта недвижимости находит свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система кадастра объектов недвижимости, формирующаяся в России в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре недвижимости), вступившим в силу с 1 марта 2008 г.

В ст. 1 Закона государственный кадастр недвижимости определяется как систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований и населенных пунктов" .

В ст. 7 Закона определяется состав сведений, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости:

• • вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
• • кадастровый номер;
• • местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);
• • площадь, конфигурация;
• • материал стен;
• • сведения о вещных нравах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП));
• • сведения об обременениях прав;
• • сведения о кадастровой стоимости объекта;
• • категория земель (для земельных участков);
• • разрешенное использование;
• • назначение здания (помещения);
• • год ввода в эксплуатацию.

Таким образом, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе сведения физико-технического, юридического и экономического характера, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости объект недвижимости приобретает наиболее полное и исчерпывающее описание.

Итак, с экономической точки зрения необходимо разграничивать понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» :

• • недвижимое имущество — это физический объект;
• • недвижимость — это единство материального содержания (недвижимое имущество) и юридической формы.

Важно запомнить

Недвижимость = Материальное содержание (недвижимое имущество, объект) + + Юридическая форма (Совокупность юридических характеристик — правовой статус, содержание прав на объект и пр.).

• [1] Советский энциклопедический словарь. М.: Советская энциклопедия, 1980.
• [2] Большой энциклопедический словарь. М.: Большая Российская энциклопедия, 2002. URL: sIovar. cc/enc/bolshoy/2 104 432.html.
• [3] URL: zakonbase.ru/content/base/218.
• [4] URL: pravo.levonevsky.org/kodeksru/gkrf/1 994 1130chl/index03.htm.
• [5] URL: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=51 069;f rom=48 885−1176;rnd=0.6 724 360 452 499 241.
• [6] URL: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=64 379;f rom=61 289−1209;rnd=0.5 145 732 844 248 414.
• [7] URL: civil.consultant.ru/elib/books/45/page₁₈.html.
• [8] Гражданское право. Ч. 1 / под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: Проспект, 1996.
• [9] Подробнее о системе государственного регулирования рынка недвижимости см. разд. III учебника.
• [10] Озеров E. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003. С. 12.