Выбор способа управления многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений многоквартирного дома. Неисполнение данной обязанности не влечет применения к собственникам мер ответственности, однако в этом случае управление будет осуществляться управляющей организацией, избранной на основании открытого конкурса, проведенного по инициативе органа местного самоуправления.

При выборе способа управления собственники ограничены теми способами, которые предусмотрены ч. 2 ст. 161 ЖК. К ним относятся:

• 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
• 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• 3) управление управляющей организацией.

При этом создание ТСЖ или жилищного кооператива не исключает возможности привлечения управляющей организации.

Выбор способа управления не ограничивается указанием в решении общего собрания на один из предусмотренных законом способов, решение должно предусматривать конкретные действия собственников по созданию ТСЖ, заключению договора с определенной управляющей организацией. Выбор способа управления будет считаться завершенным после реализации решения общего собрания.

Возможность выбора способа управления предполагает не только право и обязанность изначально определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления. Однако если выбор способа управления рассматривается как обязанность собственников, то изменение способа управления является их правом. Вместе с тем иногда для изменения способа управления возникают объективные причины — например, сокращение числа участников ТСЖ ниже допустимого минимума.

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в данном доме. Собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов; для принятия решения о выборе способа управления домом достаточно простого большинства голосов собственников (их представителей), участвующих в общем собрании. Указанное решение должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Если в течение года с момента проведения общего собрания решение о выборе способа управления не принято либо принято, но не исполнено собственниками, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Итак, конкурс проводится, если:

• 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
  • — общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом нс проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  • — по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
• 2) принятое собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
  • — большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК (при непосредственном управлении);
  • — собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (если избрано управление ТСЖ или жилищным кооперативом);
  • — не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК (если избрано управление управляющей организацией);
• 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Основанием для проведения конкурса также является выдача застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, если собственники не реализуют возможность выбрать способ управления, этот способ определяется в соответствии с законом — управление управляющей организацией. Конкретная управляющая организация определяется по результатам открытого конкурса, победителем которого признается участник, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Обязанность проведения конкурса лежит на органе местного самоуправления. Если данная обязанность не исполняется, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в установленном порядке.

Заключение

договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса возможно, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах конкурса на официальном сайте в сети Интернет.

Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом определен в постановлении Правительства РФ от б февраля 2006 г. № 75. Данным постановлением определены основания, принципы проведения конкурса, порядок привлечения организаторов специализированной организации для осуществления функций по проведению конкурса и полномочия такой организации, порядок извещения о конкурсе, подачи и рассмотрения заявок, заключения договора по результатам конкурса. Также в постановлении установлены требования к участникам конкурса.

Если до дня проведения конкурса собственники помещений выбрали способ управления или реализовали ранее принятое решение, конкурс не проводится.