Теоретические аспекты текущей аренды основных средств

Аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату [11, с. 508].

Многие предприятия, расширяя свой бизнес, нуждаются в новых помещениях, зданиях, сооружениях, в новом оборудовании и в другом имуществе. Одним из распространенных способов получения имущества является его аренда.

Взаимоотношения сторон, возникающие при аренде, регулируются договором аренды. Общий порядок законодательного регулирования арендных отношений установлен главой 34 «Аренда» ГК РФ.

Сторонами договора аренды являются: арендодатель, который обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование, и арендатор, который обязуется получить имущество и своевременно вносить плату (арендную плату) за пользование имуществом.

Следовательно, при передаче имущества в аренду право собственности на передаваемые вещи не передается. Следует иметь в виду, что право сдачи в аренду принадлежит арендодателю.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (неупотребляемые вещи). Применительно к объектам бухгалтерского учета в аренду можно сдавать основные средства, инвентарь хозяйственные принадлежности.

По окончанию аренды арендатор возвращает имущество в том состоянии, котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ продукция и доходы, полученные арендатором, являются его собственностью и, следовательно, подлежат учету на его балансе.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон договора является юридически лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственно регистрации.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор заключается на определенны срок. Если срок в договоре не оговорен, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы, как правило, должны быть определены условиями договор аренды. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Если арендатор вовремя не возвратил имущество, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

Обязанность производить капитальный ремонт имущества, переданного аренду, ст. 609 ГК РФ возлагает на арендодателя. Понесенные при этом затраты включаются в состав прочих расходов организации. Срок проведения ремонта устанавливается договором, а если он не определен договором — то в разумный срок. При нарушении арендодателем этой обязанности арендатор может по своему выбору [18, с. 406]:

• а) сам произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта их зачесть ее в счет арендной платы;
• б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность поддерживать работоспособность оборудования путем своевременного обслуживания и проведения текущего ремонта возлагается на арендатора. Затраты на эти виды работ включают в состав текущих расходов организации. Очень часто у арендатора возникает необходимость произвести модернизацию или реконструкцию арендованного имущества, в результате которых производятся улучшения арендованного имущества. Различают отделимые и неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения могут быть отделены от арендуемого имущества без вреда для его назначения и целостности.

На производства такого рода улучшений нет необходимости получать разрешение арендодателя. Такие улучшения, как правило, являются собственностью арендатора и подлежат учету в составе его основных средств.

Неотделимые улучшения не могут быть отделены от арендуемого имущества без вреда для его назначения и целостности. На производство этих улучшений обязательно необходимо получить согласие арендодателя. В случае получения согласия арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. В противном случае его затраты возмещению не подлежат.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны соответствующие данные об имуществе, подлежащем передаче арендатору (состав и стоимость), срок аренды, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, и другие условия аренды.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Текущая аренда предполагает сдачу арендодателем своего имущества на определенный срок арендатору на условиях платности и возвратности. В арендный период права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения имуществом.

Арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом [15, с. 206].

Арендатор — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование, и владение или только пользование предоставленным имуществом арендодателю [15, с. 206].

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору [2]:

• а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• в) потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой част убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В настоящее время отсутствуют нормативные документы, непосредственно регламентирующие порядок учета аренды основных средств. Поэтому учет данных операций производится по общеустановленным правилам.

Ввиду того, что арендованное имущество учитывается на балансе у арендодателя, то и амортизацию этого имущества производит арендодатель.

Амортизация — это процесс переноса стоимости основных фондов по мере их износа на произведенную продукцию (услуги) [10, с. 81].

Теория и практика расчетов амортизации в бухгалтерском учете рекомендуют несколько методов ее начисления:

• а) линейный метод;
• б) способ уменьшаемого остатка;
• в) способ списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования;
• г) способ списания стоимости пропорционально объему продукции.

При линейном способе амортизации годовая сумма амортизации определяется исходя из первоначальной стоимости и нормы амортизации, исчисленной из срока полезного использования (СПИ).

При использовании способа уменьшаемого остатка годовая сумма амортизации определяется исходя из остаточной стоимости объекта на начало отчетного года, нормы амортизации и коэффициента ускорения не выше 3.

Годовая сумма амортизации при способе списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования определяется исходя из первоначальной стоимости и соотношения, в числители которого число лет, оставшихся до окончания срока полезного использования, а в знаменателе сумма числе лет полезного использования.

При использовании способа списания стоимости пропорционально объему продукции амортизация начисляется исходя из натурального показателя объема продукции и соотношения первоначальной стоимости и предполагаемого объема за весь срок полезного использования.

Особенности бухгалтерского учета амортизации сданного в аренду имущества состоит в том, является или нет аренда предметом деятельности организации.

Если аренда является предметом деятельности организации, то амортизация по такому имуществу будет накапливаться на счете 02 «Амортизация основных средств» по дебету счетов учета затрат на производство (20, 23, 25, 26,44).

Если же аренда не является предметом деятельности организации, то амортизация такого имущества будет списываться на прочие расходы в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 2 «Прочие расходы» .

На практике чаще всего используется линейный метод начисления амортизации.

Во-первых, он проще с технической точки зрения и исключает возможности искусственного завышения или занижения затрат по конъюнктурным соображениям, так как немаловажным аспектом учетной политики основных средств является трудоемкость учета того или иного метода амортизации.

Во-вторых, это помогает избежать различий в суммах начисленной амортизации в разных видах учета.