К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс

К вопросу о государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс

В рамках реформы гражданского законодательства 01 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ [13]. Особый интерес представляет появление нового самостоятельного объекта имущественных прав, единого недвижимого комплекса. В пункте 5 статьи 1 Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса РФ, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь [1].

Введение

в Гражданский кодекс РФ нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры государственной регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов. Однако существует ряд вопросов, касательно государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса единого недвижимого комплекса, что может отрицательно сказываться на практике применения данной конструкции для хозяйствующих субъектов в гражданском обороте [3, с. 80]. Положения законодательства по регулированию государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс вызывают особый интерес, так как от них напрямую зависит эффективность применения и практическая востребованность данных норм на практике [9, с. 15−17].

Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11].

Легитимность образования соответствующего единого комплекса недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный комплекс недвижимости объектов в целом [6].

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Следовательно, в случае решения вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс необходимо учитывать, что в дальнейшем единый недвижимый комплекс не может быть разделен, т. е. преобразован иным способом на самостоятельные объекты недвижимости, что может вызвать определенные трудности в последующем обороте данного недвижимого имущества.

Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о технологической связи определяется самостоятельно заявителем, так как иного законодательством не предусмотрено.

Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

• · неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
• · расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей [5].

Следовательно, при объединении в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, не обязательным является их расположение на одном земельном участке [10, с.13].

Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс. Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально (а если возникает необходимость, и получения консультации) [7, с. 123], учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. В качестве примера можно представить ситуацию когда, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости является предметом ипотеки или аренды. В связи с тем, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, в обязательном порядке должна быть осуществлена замена предмета ипотеки или аренды внесением изменений в соответствующий договор [2, с. 26−29].

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства), которые подтверждают существование такого недвижимого имущества и отражают характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе [12].

Положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов. Как отмечается в научных публикациях, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, то в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может [4, с. 29−33; 8, с. 27].

Итак, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как на одну недвижимую вещь, т. е. на единый недвижимый комплекс. Правообладатель самостоятельно принимает решение, и обращается с соответствующим заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подводя итог, необходимо отметить, что государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 Гражданского кодекса РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса в целом. После государственной регистрации единый недвижимый комплекс, становятся вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

Таким образом, представляется возможным сделать вывод, о том, что необходимым является внесение соответствующих изменений в действующее законодательство. В частности, в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости — единый недвижимый комплекс, в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует отразить особенности кадастрового учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Так же необходимо внести соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а так же в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие.

• 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета, N 238−239, 08.12.1994.
• 2. Ленковская Р. Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С.26−29.
• 3. Незнамова А. А. К вопросу установления права на единый недвижимый комплекс как единый объект вещных прав // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 78−85.
• 4. Незнамова А. А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11. С.29−33.
• 5. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 N 14-исх/2 410-ГЕ/14 // СПС «КонсультантПлюс».
• 6. Постатейный комментарий к главам 6 — 8 Гражданского кодекса РФ / В. В. Андропов, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2014. С. 208.
• 7. Ситдикова Л. Б. Нормативно-правовое и договорное регулиро-вание отношений на возмездное оказание консультационных услуг. — М.: ИГ «Юрист», 2007. С. 123.
• 8. Ситдикова Л. Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26−31.
• 9. Ситдикова Л. Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 15−17.
• 10. Стародумова С. Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореф. дисс. канд. юрид. наук. — Саратов, 2010. С. 13.
• 11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».
• 12. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
• 13. Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» // Российская газета, N 145, 05.07.2013.