Договор купли-продажи и аренды предприятия: проблемы правового регулирования

Так, по одному из дел окружной суд счел, что решение нижестоящего суда о расторжении договора поставки является незаконным, так как к моменту разрешения спора по существу срок действия договора поставки уже истек (см. постановление ФАС УО от 31.

07.2000 N Ф09−1034/2000;ГК; ср. также постановление ФАС УО от 09.

03.2000 N Ф09−242/2000ГК).

Таким образом, может быть сформулирован следующий тезис: для того чтобы лицо могло предъявить иск о расторжении договора, необходимо, чтобы обязательства, порожденные этим договором, к моменту рассмотрения спора еще не прекратились.

Весьма часто ссылка на нарушение специальных условий договора делается судами в делах о расторжении договоров купли-продажи, заключенных в результате инвестиционных приватизационных конкурсов. Например, в одном из обзоров ВАС РФ разъяснил, что невыполнение победителем инвестиционного конкурса принятых на себя обязательств по инвестированию средств на развитие производства АО, акции которого приобретены им на конкурсной основе, является существенным нарушением договора и дает основание продавцу требовать расторжения его в судебном порядке с возвратом акций, переданных покупателю. В одном из дел окружной суд также указал, что инвестирование являлось существенным условием конкурса и, следовательно, его нарушение может служить основанием к расторжению договора. В случае если арендодатель по договору аренды обусловил предоставление права пользования недвижимым имуществом выполнением так называемых «охранных обязательств» (обязательств по сохранению и поддержанию в неизменном виде недвижимого имущества, являющегося памятником истории и культуры или архитектурным памятником), то нарушение этих обязательств признается существенным нарушением договора. По одному из дел окружной суд указал, что демонтаж лестничного марша без получения соответствующего разрешения является основанием для расторжения договора. В одном из дел суд признал, что нарушение условий договора купли-продажи предприятия в части организации производственной деятельности мукомольного предприятия и обеспечения трудоустройства предусмотренного договором количества работников ликвидируемой шахты является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК. В еще одном деле суд установил следующее.

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок был предоставлен арендатору без права капитального строительства. Данное условие суд счел существенным, и его нарушение, по мнению суда, является достаточным основанием для расторжения договора;

г) неисполнение «основной» обязанности по договору. Под «основной» обязанностью в договоре мы понимаем обязанность, которая составляет существо соответствующего договора (ср. обязанность оплатить вещь для договора купли-продажи, обязанность уплатить арендную плату по договору аренды и т. п.). Например, в одном из дел ВС РФ было признано, что неполучение оплаты продавцом по договору является существенным нарушением его условий со стороны покупателя (постановление ВС РФ от 26.

03.2002 N 59-В02пр-3). В другом деле суд счел, что неуплата денег за приобретенное имущество является существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора был удовлетворен. В еще одном деле суд также подчеркнул, что ответчиком оплата за пользование арендованными помещениями не производилась, а это, по мнению суда, является существенным нарушением условий договора аренды. Существенным нарушением договора является, например, неоплата заказчиком выполненных услуг (с, непоставка продукции по договору поставки (см. постановление ФАС УО от 16.

10.2002 N Ф09−2536/02-ГК), непередача клиенту аудиторского заключения, непередача арендатору арендованного имущества.

" Несущественной" обязанностью по договору, нарушение которой не влечет возникновения права на расторжение договора, суд счел, к примеру, обязанность арендатора застраховать арендованное имущество.

Споры о расторжении договора по причине его существенного нарушения широко распространены, и потому судебная практика применения п. 2 ст. 450 ГК является весьма обширной.

1. Можно предложить следующую систематизацию факторов, влияющих на квалификацию нарушения договора как существенного:

а) срок неисполнения обязательства является значительным. Например, по одному из дел суд указал, что длительное невыполнение инвестором обязательств по инвестиционному контракту (в частности, нарушение сроков реконструкции недвижимого имущества, сроков оформления градостроительной документации) является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение. Несущественная просрочка в исполнении, в свою очередь, не является существенным нарушением договора;

б) нарушение условия договора, являющегося существенным для данного вида договоров в силу указания закона. Отметим распространенный подход к определению того, что же является существенным нарушением договора. Суды полагают, что нарушение условия, которое признается законодателем существенным для данного вида договоров, само, в свою очередь, является существенным нарушением. Например, по одному из дел суд указал, что в силу ст. 708 ГК срок выполнения работ является существенным условием договора, но он нарушен подрядчиком, поэтому суд обоснованно нашел расторжение договора заказчиком по данному основанию правомерным. Другой пример. Существенным условием договора лизинга признается приобретение лизингодателем предмета лизинга у поставщика, определенного лизингополучателем. В одном из дел окружной суд счел, что нарушение данного требования является существенным нарушением правил лизинга.

Заключение

Договор продажи предприятия — это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Предметом названных договоров является предприятие в целом как имущественный комплекс.

В целях совершенствования правового регулирования рассмотренных договоров считаем целесообразным:

1. Значительно упростить и ускорить процедуру государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, поскоку существующий длительный и сложный механизм тормозит развитие экономического оборота, в результате чего предприниматели вынуждены искать все новые и новые механизмы, позволяющие им избежать дополнительных временных и финансовых затрат.

2. Внести изменения в п. 2 ст. 549 ГК РФ (о применении в субсидиарном порядке норм купли-продажи недвижимости к договору купли-продажи предприятия). Это позволит участникам правоотношений по отчуждению-приобретению бизнеса самим исполнять заключенный договор, учитывая их действительную волю и волеизъявление (явиться в регистрирующий орган и подать заявление, уплатить госпошлину), а не считать исполнение автоматическим в силу закона. Кроме того, это позволит приобретателю небольшого предприятия, лишенного недвижимого имущества, приступить к его полному обладанию с момента передачи этого предприятия.

3. Внести изменения в п. 3 ст. 559 и п. 2 ст. 656 ГК РФ и предусмотреть возможность передачи покупателю или арендатору разрешения (лицензии) на осуществление отдельных видов деятельности для того, чтобы исключить длительные простои предприятия в связи с необходимостью получения новой лицензии.

4. В пункте 2 ст. 132 ГК РФ предусмотрено, что предприятие в целом или его часть могут стать объектом аренды и других сделок. Такое положение на практике легко использовать для злоупотреблений. Представляется, что для предупреждения подобных действий недобросовестных лиц ст. 657 ГК РФ должна быть дополнена положением, согласно которому арендодатель должен заявить о предстоящей передаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и это сообщение должно быть опубликовано.

Список использованных источников

литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. от 09.

02.2009г.) // СЗ РФ, 05.

12.1994, N 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 29.

01.1996, N 5, ст. 410.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 07.

08.2000, N 32, ст. 3340.

4. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 года № 197-ФЗ (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 07.

01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 3.

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 28.

07.1997, N 30, ст. 3594.

6. Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 13.

08.2001, N 33 (часть I), ст. 3430.

7. Закон РФ от 21 февраля 1992 года № 2395−1 «О недрах» (в ред. от 30.

12.2008г.) // СЗ РФ, 06.

03.1995, N 10, ст. 823.

8. Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Норма, 2008.

9. Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части. Учебник. М., 2003.

10. Буякевич С. Г. Институт договора аренды предприятия в системе гражданского права // Вестник Московского университета МВД России. № 1, 2006.

11. Горбачева Л. Н. Гражданское право. — М.: Академический проект, 2005.

12. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М.: МЦФЭР, 1998.

13. Зенин И. А. Гражданское право. — М.: Высшее образование, 2007.

14. Каменева К. О. «Ход конем», или купляпродажа предприятия как имущественного комплекса // Закон и право. № 4, 2007.

15. Крассов О. Первый процесс о купле-продаже предприятия длился тысячу дней // Бизнес-адвокат. 1997. N 11.

16. Логинова Н. И. Особенности предприятия как объекта аренды // Юридические науки. № 2 (30), 2008.

17. Романов О. Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объект гражданских прав. СПб., 2004.

18. Суевалов М. С. Купляпродажа предприятия как основная форма отчуждения-приобретения бизнеса // Право и экономика. № 7, 2007.

19. Суханов Е. А. Гражданское право. Т. 2. Полутом 2. М.: БЕК, 2002.

20. Хохлов С. А. Предисловие к Гражданскому кодексу РФ. Части первая и вторая с алфавитно-предметным указателем. М.: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Норма, 2008.

Буякевич С. Г. Институт договора аренды предприятия в системе гражданского права // Вестник Московского университета МВД России. № 1, 2006.

Каменева К.О. «Ход конем», или купляпродажа предприятия как имущественного комплекса // Закон и право. № 4, 2007.

Зенин И. А. Гражданское право. — М.: Высшее образование, 2007.

Горбачева Л. Н. Гражданское право. — М.: Академический проект, 2005.

Суханов Е. А. Гражданское право. Т. 2. Полутом 2. М.: БЕК, 2002.

Романов О. Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объект гражданских прав. СПб., 2004.

Горбачева Л. Н. Гражданское право. — М.: Академический проект, 2005.

Суевалов М. С. Купляпродажа предприятия как основная форма отчуждения-приобретения бизнеса // Право и экономика. № 7, 2007.