Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности: на примере рынка жилой недвижимости

Актуальное и" темы исследовании. Собственность в качестве экономической категории трактуется неоднозначно в зависимости от методологической позиции исследователя. По признанию подавляющего большинства учёных отношения между хозяйствующими субъектами по поводу реализации правомочий собственности, фактически предопределяющие возможные формы их взаимодействий, являются фундаментом любой экономической системы. Соответственно, преобразования, касающиеся основ функционирования системы собственности в стране, а тем более кардинальные реформы, должны базироваться на тщательно продуманных и проработанных концепциях, опирающихся на чёткие критерии.

Система собственности в том или ином обществе формируется эволюционным путём в течение длительного периода, поскольку определяющим критерием для её функционирования служит эффективность соответствующих формальных и неформальных институтов. Поэтому вполне естественно, что государственные меры по регулированию отношений собственности не могут в одночасье решить тех проблем, на которые они были ориентированыв свою очередь, необдуманные и недальновидные решения правительства могут иметь пагубные последствия в долгосрочной перспективе.

Формальная сторона собственности, а именно, совокупность прав собственности, в сущности, предопределяет степень эффективности функционирования всей системы собственности как отношений между хозяйствующими субъектами по поводу экономических благ. Право частной собственности, таким образом, является одной из важнейших исторических предпосылок становления и развития рыночного механизма, обеспечивая стимулы к наиболее эффективному использованию экономическими агентами ограниченных ресурсов.

Современная экономическая система, в которой стихийность рынка дополняется государственным регулированием, носит смешанный характер. Таким образом, сегодня очевидно, что хозяйственная практика, дополняемая правовым оформлением собственности, должна принимать во внимание рекомендации экономической теории в части регулирования отношений собственности, легализации отдельных её форм, санкционирования соответствующих операций и установления правил осуществления трансакций с объектами собственности.

Адекватное правовое оформление и надлежащее соблюдение прав собственности позволяет осуществлять эффективную организацию хозяйственной деятельности посредством экономии затрат, включая как производственные, так и трансакциоиные издержки, определяя, таким образом, уровень развития экономической системы страны. Институциональная методология в экономической науке, ввиду многообразия наблюдавшихся в реальной хозяйственной практике форм собственности, впервые позволила представить собственность в виде совокупности отдельных правомочий, а субъектов экономических отношений в виде «частичных собственников». В данном контексте особую значимость приобрели вопросы спецификации и размывания нрав собственности, а также проблемы поиска мер, позволяющих снизить связанные с данными процессами трансакциоиные издержки.

Рынок жилой недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности — одно из важных направлений анализа отношений собственности и механизмов их реализации, особенно в контексте его возросших темпов роста, повышенного внимание со стороны общества и масштабов внедрения новых организационных и экономических технологий на протяжении последних лет. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране.

Степень разработанности проблемы. Проблема институционального анализа собственности традиционно рассматривается в рамках повой институциональной экономики. Над проблемой формирования эффективных структур собственности работали такие видные ученые, как А. Алчан, X. Демсец, Р. Коуз, Д. Порт, Р. Познер, Р. Рихтер, О. Уильямсон, Эггертссон, Э. Фуруботи.

Среди отечественных ученых, оказавших наибольшее влияние на разработку концепций трансформации прав собственности в переходной экономике, следует отметить С. Аукуционека, Р. Капелюшиикова, Г. Клейпера, А. Радыгииа, Р. Энтова.

Роль институтов в российской экономике в динамическом аспекте анализируется в работах Малахова С. В., Нуреева P.M., Овчинникова В. Н., Олейника A. I I., Полтеровича В. М., Тамбовцева B. JL, Шаститко А.Е.

Особенности функционирования рыночных механизмов и адаптационные стратегии поведения фирм в зависимости от сформировавшейся структуры собственности исследуются в работах Авдашевой С. Б., Долгопятовой Т. Г., Розановой Н.М.

Анализ отечественной научной экономической литературы последних лет показывает, что значительное внимание уделяется исследованию ситуации, сложившейся в сфере жилой недвижимости. Формирование и развитие рынка в центре внимания таких авторов, как Белокрылова О. С., Горемыкин В. А., Рахман И. А., Ращупкина В. А. Стерник Г. М., Яхимович В.И.

Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Фридмана Дж., Ордуэя II. раскрывают функционирование рынка недвижимости и экономики жилищного сектора как части рыночной системы. В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства.

Однако изученность рассматриваемой проблемы остается недостаточной для разработки целостной концепции, объясняющей формирование специфической институциональной структуры рынка жилья в трансформационной экономике. Острая полемичность проблемы выработки эффективных мер по реформированию трансакциоппого сектора на рынке жилья определили теоретическую и практическую значимость настоящего исследования, обусловили его цель и задачи.

Цель иастоищсй диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретико-методологического исследования институциональных условий минимизации трансакционных издержек, выявить механизм реализации отношений собственности на рынке недвижимости в условиях динамических институциональных ограничений и определить направления снижения трансакционных издержек в контексте защиты и спецификации прав собственности. В соответствии с целыо диссертации в работе ставятся следующие задачи:

— исследовать эволюцию содержания категории собственности в экономической теории;

— рассмотреть категории отношений собственности и нрав собственности сквозь призму институционального подходавыявить роль трансакционных издержек в реализации отношений собственностиопределить институциональную сущность и структуру рынка недвижимости;

— охарактеризовать институциональные особенности российского рынка жилой недвижимости;

— проанализировать инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилой недвижимостивыявить факторы, определяющие величину трансакционных издержек при проведении сделок на рынке жилья;

— провести трансакционный анализ защиты прав собственности на жилую недвижимостьвыработать предложения по снижению трансакциоппых издержек и развитию рынка жилья в условиях устойчивого роста экономики.

Объект и предмет исследования. Объектом данного диссертационного исследования выступают отношения собственности на рынке недвижимости в трансформационной экономике. Предметом исследования являются отношения рыночных агентов на рынке жилья, включенные в специфическую институциональную структуру, которая определяет показатели динамики трансакциоппых издержек, характеризующих эффективнос ть функционирования рыночного механизма.

Тсоретико-.мегодоло! нчеекую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции эволюционной экономики, неоинституциональной теории, а также экономики собственности, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический и институционально-эволюционный подходы к анализу информационной экономики и институциональных изменений в рыночной экономике. Теоретической основой диссертационного исследования являются теория прав собственности, теория трансакциоппых издержек, экономическая теория институциональных изменений и институционального проектирования, экономика собственности и др., разработанные отечественными и зарубежными экономистами. В ходе разработки проблемы были использованы также положения общей теории рынка, теории переходной экономики, институциональной экономики, прогнозные разработки государственных органов России.

Инструментарно-методичеекий аппарат. В основу исследования поставленной проблемы и решения этапных задач положены общенаучные методы историко-генетического, системно-функционального, компаративистского анализа, а также методы собственно экономического исследования экономического моделирования, субъектно-объектного, категориального, институционального анализа.

Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных федеральных и региональных органов Федеральной службы государственной статистики России, статистических данных международных исследовательских центров (в том числе, представленных их Интернет-ресурсами).

Нормативно-правовая база исследования представлена федеральными законами Российской Федерации, указами Президента, постановлениями правительства, региональными законодательными актами, регулирующими отношения на рынках в условиях информатизации экономического пространства.

Рабочая гипотеза состоит в предположении того, что минимизация трансакционных издержек реализации отношений собственности детерминируется процессом формирования и изменения институтов, которые способствуют спецификации правомочий собственности, оптимизируют обмен информационными потоками между рыночными агентами и создают стимулы для увеличения количества экономических обменов, обеспечивая благоприятные условия для инвестиций и развития социально значимых проектов в сфере повышения доступности объектов жилой недвижимости.

Основные положении, выносимые на защиту:

1. Теоретико-экономический анализ собственности как фундаментальной экономической категории эволюционирует от признания собственности ключевым экономическим отношением, определяющим основные видовые характеристики экономического порядка, к ииструментарному подходу, делающему акцент па спецификации и рыночном обмене пучка правомочий, включенного в систему институтов, где эффективность функционирования собственности определяется показателями трансакционных издержек.

2. Институциональный анализ экономического оборота объектов собственности показывает, что стоимость одного и того же объекта собственности зависит от того, насколько полными и специфицированными правомочиями по использованию блага обладает собственник, поэтому диапазон альтернативных возможностей правообладателя по отношению к объекту собственности и возможности инфорсмента соответствующих прав детерминируют степень вовлечённости объекта недвижимости как экономического актива в рыночный механизм.

3. Институциональная структура рынка жилья представляет набор организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени. Поскольку в рыночных системах основой отношений участников выступает свобода выбора характера и формы их взаимодействия, то в основе институциональной структуры рынка недвижимости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а именно — их стремление получить минимально затратный доступ к необходимому им ресурсу. Именно к минимизации трансакциоппых издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие институциональной структуры рынка недвижимости.

4. Институциональная среда рынков недвижимости характеризуется определёнными параметрами, состояние которых свидетельствует об устойчивости сложившихся структур собственности в целом, а также правил и процедур совершения сделок при долгосрочном инвестировании в объекты недвижимости: механизмами инфорсмента, политической стабильностью, информационной прозрачностью, уровнем доверия среди экономических субъектов, эффективностью функционирующей в стране судебной системы.

5. Функционирование рынка недвижимости в экономике с динамически изменяющимися институциональными условиями, конституирующими хозяйственный порядок, связано как с избыточными инвестициями, так и повышением трансакционных издержек, детерминируемым государственным регулированием, что отражается на основных рыночных показателях и создает сигналы, которые отражают долгосрочные тенденции институционализации собственности на жилую недвижимость.

6. Минимизация трансакционных издержек па рынке жилья связана с масштабом осуществления сделок, так как информационная компонента трансакционных издержек значительно снижается при использовании информационных технологий, потому что аккумуляция и оцифровка информации позволяет пользоваться ею большому числу продавцов и покупателей.

7. Институциональные барьеры, детерминирующие высокие трансакциоиные издержки, связанные с административным регулированием и теневыми экономическими отношениями, являются основными препятствиями на пути развития эффективных рынков жилья, включенных в систему современных институциональных механизмов привлечения инвестиций и решения социально значимых народнохозяйственных задач, что требует разработки механизмов по деблокированию административных барьеров и развитию механизмов стимулирования спроса на жильё в рамках национального проекта.

Научная новизна работы состоит в обосновании направлений формирования институциональных условий реализации отношений собственности па рынке жилья в трансформационной экономике, детерминирующих динамику развития трансакционного сектора, что способствует реструктуризации и минимизации трансакционных издержек, формированию эффективных механизмов инфорсмента и спецификации прав собственности на рынке жилой недвижимости. Конкретное приращение нового знания состоит в следующем:

1. Обосновано, ч то развитие рынков со специфицированными пучками правомочий собственности ведет к увеличению объема и количества сделок, что детерминирует повышение уровня энтропии экономической системы и проявляется в возрастании размеров трансакционного сектора, определяющего параметры институционализации той или иной отрасли хозяйственного порядка, и является условием эффективной качественной динамики институциональной структуры.

2. Показано, что институциональные условия минимизации трансакциоппых издержек на рынке недвижимости вследствие своей важности и инвестиционной значимости заключаются в эффективном инфорсмепге прав собственности, в основе которого следует развивать механизмы организации трансакций, не связанные с исполнительной властью и основанные, с одной стороны, на защите независимой судебной системы, а с другой стороны, общественном контроле со стороны организаций представляющих широкие группы с всеохватывающими интересами бизнес сообщества.

3. Доказано, что государственная экономическая политика на рынке жилья должна быть направлена не столько на привлечение бюджетных средств на рынок жилья, сколько на создание эффективных механизмов инфорсмента собственности и развития рыночного трансакционного сектора, снижающего средние трапсакционные издержки и формирующего устойчивые инвестиционные ожидания у субъектов рынка.

4. Выдвинута гипотеза о том, что собственность на жилую недвижимость является. специфическим активом, имеющим и потребительскую и инвестиционную составляющую, что определяет необходимость формирования гибридного институционального режима регулирования, основанного на качественной трансформации трансакционного сектора па основании внедрения информационных технологий, детерминирующих эффективное снижение трансакциоппых издержек.

5. Обосновано, что формирование эффективного рынка жилья невозможно без развития финансовых институтов как механизма привлечения инвестиций, который должен основываться на принципах доступности и высокой защищенности от оппортунистических стратегий игроков, а также формирования институциональной среды детерминирующей прозрачность и конкурсность процедур выделения земельных участков под объекты жилищного строительства.

6. Показано, что модернизация рынка жилья в трансформационной экономике в своей основе представляет институциональное проектирование и институциональный импорт вследствие неконгруэнтности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка эффективной рыночной институциональной структуре рынка недвижимости, что детерминирует опережающее развитие трансакционного сектора в данной отрасли.

Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретико-методологических подходов к анализу процессов ипституционализации рынка жилья в трансформационной экономике. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе при совершенствовании программ учебных курсов по экономической теории, институциональной экономике, государственному регулированию и экономической политике.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертационного исследования:

— при разработке региональных концепций социально-экономического развития, бизнес-проектировании региональных институтов рынка недвижимостипри совершенствовании федерального и регионального законодательства в области развития жилищного рынка.

Апробации работы. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международной, всероссийской и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва и Ростов-на-Дону. Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 публикациях, общим объемом 2,3 пл.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в три главы, заключения, списка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенный Трансакциоииый анализ эволюции прав собственности на рынке жилья в трансформационной экономике позволил сделать следующие выводы методологического, общетеоретического и прикладного характера:

1. Применение неоинституциональной методологии к анализу отношений собственности позволяет рассматривать их как сложную связку, или пучок, отношений, существенно различных по характеру и последствиям. Экономическая деятельность трактуется в рамках институциональной теории как обмен пучками правомочий на определённые блага. Систему прав собственности как всю совокупность норм, регулирующих доступ к редким ресурсам, пеоииституциопалисты рассматривают в качестве универсального инструмента общества, опосредующего взаимодействия образующих его субъектов в экономических обменах.

2. Институциональное закрепление прав собственности способствует снижению степени неопределённости в процессе взаимодействия экономических субъектов и оптимизации использования имеющихся ресурсов. В связи с этим также актуализируется проблема инфорсмента хозяйственных нрав, или контроля за соблюдением условий контракта хозяйствующими субъектами и возможного применения санкций в случае их неисполнения.

3. Неоинститупиональный подход придаёт значимость трансакциоиным издержкам, которые определяют способ обмена правами собственности. Анализ представленных в работе трактовок трансакционных издержек позволил выявить, что понятие эффективности социально-экономических институтов предполагает осуществление выбора между различными вариантами организации трансакций, каждый из которых связан с определённой величиной трансакционных издержек. Способы распределения ресурсов приобретают значимость именно в контексте существования трансакционных издержек: в их отсутствие, а также при некоторых дополнительных условиях, начальное распределение ресурсов теряет свою значимость с точки зрения конечного результата экономической трансакции.

4. Принципы эффективного функционирования системы инфорсмента прав собственности и контрактных прав предполагают, что решения, принимаемые судебными органами и прочими правоохранительными инстанциями, не могут сами, но себе выступать объектом экономических сделок. В российской экономической действительности ситуация такова, что оформление правовых основ для развития рыночных отношений значительно отстаёт от экономической действительности: на сегодняшний день механизмы регулирования прав на частную собственность, как и проведения трансакций с некоторыми важнейшими активами, остаются недоработанными или вовсе отсутствуют. Вместе с тем, формальное принятие того или иного закона или подзаконного акта ещё не гарантирует его успешного функционирования в соответствии с требованиями экономической действительност и.

5. О любом объекте собственности можно говорить как о реальном экономическом активе, только рассматривая его в неразрывной связи с теми правомочиями, которыми располагает соответствующий субъект собственности. Именно из указанного обстоятельства вытекает необходимость чётко прописывать действия и меры по обеспечению исполнения условий сделки и контролю их соблюдения как обязательной части контракта.

6. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране. От степени развитости отношений собственности и спецификации прав собственности зависят параметры рынка недвижимости. Уникальность недвижимости как экономической категории заключается в том, что при совершении экономических трансакций она можсг выступать как в качестве потребительского, так и в качестве инвестиционного блага.

7. В процессе осуществления экономических сделок, в которые вовлечены объекты недвижимости, экономическое содержание и юридическая сущность оказываются, переплетены теснее всеговся система правовых институтов влияет как на сам процесс совершения трансакции, так и на последующее использование недвижимости. При осуществлении экономических операций с недвижимостью особенно важен количественный и качественный анализ обмениваемых нрав, связанных с данным объектом, а также учёт информации о возможных дополнительных обязательствах нового собственника.

8. Реализация отношений собственности на рынке недвижимости предполагает наличие трёх сторон-участников данных экономических трансакций: покупателя, продавца и государства. Соответственно, полноценное функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между указанными тремя сторонами, олицетворяющими основных субъектов данного рынка, и объекта недвижимости.

9. Институциональную структуру рынка недвижимости образует совокупность организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение длительного времени. Адекватное функционирование рынка недвижимости предполагает создание эффективной институциональной структуры и среды, облегчающей взаимодействие контрагентов на данном рынке, что имеет своей конечной нелыо снижение трансакционных издержек соответствующих взаимодействий.

10. Современный российский рынок жилья отличает неравномерность развития его частей и невысокая инвестиционная активность основных субъектов рынка, главным образом вследствие несовершенства законодательной базы, регулирующей соответствующие взаимодействия. Наряду с этим отмечается тенденция роста объёма недвижимости, которая участвует в обороте между гражданами, что даёт основания говорить о перспективности рынка недвижимости в инвестиционном смысле.

11. Важным институциональным фактором модернизации рынка жилья является реализация государственного национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России». Составляющими проекта служат программы ипотечного кредитования и расширения жилищного строительства. Программа, предполагающая обеспечеггие доступным жильём граждан России, должна быть реализована, но замыслу правительства, в три этапа к 2008 2010 годам.

12. К основополагающим факторам, определяющим величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости, относятся: наличие соответствующей отлаженной законодательной базыструктура организацийдоступность информации о состоянии рынка недвижимости и различных услугах и операциях на нёмкредитно-фискальная политикаэффективность механизмов инфорсмента прав собственности и контрактных прав.

13. Трансакционные издержки на рынке недвижимости поддаются теоретической и эмпирической оценке. Анализ трансакционных издержек на рынке недвижимости в динамике с 1999 г. по 2006 г. позволяет выявить, что их динамика соответствует тенденциям, наблюдавшимся в развитых странах, где рост совокупных трансакционных издержек происходил на фоне снижения удельных (средних) трансакционных издержек, в конечном итоге характеризуя динамику расширения и развития рынка недвижимости.

14. Высокие трансакциоиные издержки на рынке жилой недвижимости в целом оказывают негативное влияние на экономику, в частности, па уровень безработицы и мобильность па рынке труда. Различия в институциональной структуре рынка жилой недвижимости и особенностей спецификации и передачи прав собственности могут приводить к случаям, когда у стран с почти одинаковыми показателями экономического развития уровень трансакционных издержек различается в несколько раз.

15. Для эффективного развития рынка жилой недвижимости необходимо внедрение институтов, которые способствуют снижению трансакционных издержек. Данный процесс в условиях трансформационной экономики сопряжен с процессом институционального проектирования, а также с институциональным импортом из стран с развитыми рыночными институтами вследствие неконгруэнтности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка более эффективной институциональной структуре рынка недвижимости, которая эволюционно сложилась в развитых странах.

16. Адекватные цели могут быть достигнуты только в результате комбинации факторов институционального характера и соответствующего уровня технологического развития экономики: то есть для обеспечения эффективного развития экономических процессов посредством снижения трансакционных издержек, в частности, в сфере хозяйственного оборота объектов жилой недвижимости важно не просто развивать законодательное регулирование тех или иных сторон экономической деятельности и поддерживать функционирование определённых специализированных организаций посредством формальных «правил игры», но также активно внедрять и расширять сферу применения современных информационных технологий па конкрет ном рынке.