Особенности и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС

Актуальность темы

диссертационного исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился в глобальном масштабе.

Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы, содержащий эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История развития рынков ипотечного кредитования в мире и в странах Европейского союза (ЕС) показала, что наличие эффективного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.

Как свидетельствует опыт стран ЕС, при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Она способна стать катализатором развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики, т.к. за счет расширения платежеспособного спроса на жилье расширяется строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, развиваются сферы розничной торговли и услуг, растет занятость населения.

Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса проявилась способность системы ипотечного кредитования выступать в качестве механизма передачи негативных характеристик состояния рынка кредитных ресурсов на глобальном экономическом пространстве. Кризис ликвидности, разразившийся на рынке ипотечного кредитования США, продемонстрировал трансмиссию факторов финансовой нестабильности, зародившихся в сегменте кредитования ненадежных заемщиков, в национальные финансовые системы стран мира.

Таким образом, актуальность исследования особенностей и перспектив развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС с учетом адаптации к условиям нестабильности на глобальном экономическом пространстве при наличии кризисных искажений в механизме ипотечного кредитования, успешно функционировавшем на протяжении более 200 лет, представляется весьма значимой. В этой связи рассмотрение теоретических и практических аспектов рынка ипотечного кредитования в странах Европейского союза с целью изучения его особенностей и возможности применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях современного глобального финансового кризиса и в посткризисный период обусловливает актуальность, научную новизну и практическую значимость диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Множество исследований посвящено рассмотрению характеристик ипотечного кредита, процесса выдачи кредита, организации системы кредитования на региональном уровне, менее широко освещены вопросы современного состояния и опыта зарубежных стран, в частности стран ЕС, реструктуризации ипотечных кредитов. Практически не исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования1.

1 Связь циклов рынка ИЖК с известными циклами (промышленными и экономическими) не изучена в полной мере. Предполагается наличие связи цикличности развития рынка ИЖК со сменой деловых циклов Жуглара в силу изменения макроэкономической динамики, описываемой данными циклами, а также со «строительными циклами» или циклами Кузнеца (20−25 лет), которые увязываются с периодом обновления.

В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В. И., Никулин И. М., Просолова Е. Н., Смирнов Е. Б., Соловова О. Н., Хотинская Г. И. и др.

Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О. В., Косаревой Н. Б., Куклиной Е. В., Лазаровой Л. Б., Разумовой И. А. и др.

Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н. С., Рогожиной Н. Н., Полтеровича В. М., Старкова О. Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat М., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel Н.-А., Hardt J., Renaud В.

Увеличилось количество аналитических статей как в российской, так и зарубежной периодике, посвященной данной проблематике. В то же время следует отметить, что опыт зарубежных стран и стран с развивающимися рынками по формированию первичных и вторичных рынков ипотечного кредитования и профилактики кризисных явлений, возникающих в отдельных сегментах национальных финансовых систем, находится на начальной стадии как научного анализа, так и практического применения. Между тем, возможности изучения такого опыта и апробирования конкретных результатов для России трудно переоценить.

Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических статей как российских — Дробышевский С. М., Улюкаев А. В., Тосунян Г. А., Орлов А., Ясин Е. Г. и др., — так и зарубежных — Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert O., Ferguson N., Rogoff K., Krugman P.A. — исследователей. зданий, сооружений, основных фондов, жилья. О теории экономических циклов см., например, Экономическая теория / Под ред. Николаевой И. П. — М.: Юннти, 2008.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью работы является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций относительно форм и методов регулирования рынка ипотечного кредитования в странах ЕС на основе экономико-математического моделирования его динамики в условиях финансовой нестабильности.

В соответствии с поставленной целью были определены задачи:

— обобщить теоретико-концептуальные основы ипотечного кредитования в странах Европы с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;

— провести системный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях и показать его ключевое значение в трансмиссии кризисных явлений между национальными экономическими системами;

— рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования как основы для разработки эффективных контрциклических мер, нацеленных на сглаживание колебаний рынка и поддержание его стабильности в периоды спада и депрессии путем оптимизации долговой нагрузки заемщиков и доходности кредитных организаций;

— обосновать выбор оптимальных методов моделирования графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов;

— проанализировать особенности рынков ИЖК в странах ЕС и выделить критерии определения наиболее эффективных моделей ипотечного кредитования, позволяющих оптимально сочетать кредитование по фиксированной ставке и срочность предоставления ипотечных кредитов;

— разработать экономико-математическую модель развития рынка ИЖК стран ЕС с учетом выявленных особенностей национальных характеристик и в различных условиях макроэкономической динамикиобосновать меры по профилактике кризисных явлений в системе ИЖК и связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в части совершенствования процедур контроля и управления рисками ипотечного кредитования, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности и предотвращать их развитие и мультипликацию в национальных финансовых системах стран мира.

Объектом исследования являются национальные рынки ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС, представленные в качестве систем, объединяющих их участников и регулирующие органы, а также опосредующих объекты сделок. Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками рынка ИЖК стран ЕС по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, а также перспективы развития рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса и рецессии, вызванных факторами финансовой нестабильности.

Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, комплексные исследования ассоциаций и специальных рабочих групп Европейской комиссии, монографии и научные статьи российских и европейских авторов по важнейшим аспектам ипотечного кредитования, моделирования досрочных погашений по портфелю кредитов и реструктуризации кредитов с целью предотвращения дефолта заемщиков, а также мерам контрциклического регулирования рынка ипотечного кредитования и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В качестве источников информации в работе также используются официальные государственные документы, законодательные и другие нормативноправовые акты ЕС, США, стран с развивающимися рынками.

Методологической основой работы являются организационно-структурное моделирование, метод сравнительного анализа, историкологический метод, общенаучные методы управления и организации, метод экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования. Эмпирическая оценка и прогнозирование проводились с помощью инструментальных средств Microsoft Excel.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и стран ЕС, данные органов статистики стран ЕС и России, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), данные Росстата, Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агенств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых.

Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг на европейском экономическом пространстве с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математичес-кой модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков так и для институциональных инвесторов, что позволяет обосновать методические подходы к формированию методов и инструментов, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности на рынке ИЖК с целью их нейтрализации и предотвращения распространения в глобальном масштабе.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

— уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основные субъекты, определить многообразие выполняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;

— определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефолта заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;

— разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;

— проведено комплексное исследование рынков ИЖК в странах ЕС, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;

— сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений по пулу кредитов с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефолта заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные ценные бумагиисходя из опыта стран ЕС, установлена зависимость состояния рынка ИЖК от национальных макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в разрезе кластеров стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;

— на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений в соответствующих рынках.

Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании изменения портфеля ипотечных кредитов. Понятийный аппарат расширен введенным автором понятием «цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования». Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в соответствующих сегментах национальных банковских и систем.

Апробация отдельных результатов исследования. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономико-математического моделирования экономического факультета Российского университета дружбы народов, были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2006;2009 гг.

Методологические и практические результаты исследования используются в деятельности специализированного ипотечного банка ЗАО «Коммерческий банк Дельтакредит» (г. Москва).

Основные положения и материалы диссертации могут использоваться при чтении лекций в высших учебных заведениях для подготовки бакалавров и специалистов по таким дисциплинам, как «Мировая экономика», «Международные экономические отношения», «Экономико-математические методы и модели».

Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК:

Специальность 08.00.14 — Мировая экономика — 9. Международные потоки ссудного капитала, прямых и портфельных инвестиций, проблемы их регулирования на национальном и наднациональном уровнях. 26. Международная деятельность банков, инвестиционных и страховых компаний, пенсионных фондов и других финансовых институтов.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ, общим объемом 2,25 п.л., в том числе, 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.

Структура и объем диссертации

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 107 наименований и 4 приложений, содержит 167 страниц основного текста, включает 26 рисунков, 13 таблиц (в т.ч. 6 рисунков и 1 таблицу в приложениях).

Выводы.

Кластерный анализ рынков ИЖК в странах ЕС позволил выделить 4 кластера стран в зависимости от размера ВВП на душу населения и размера рынка ИЖК, выражаемого отношением задолженности по ИЖК к ВВП страны. Перспективы развития рынка ИЖК по каждому из кластеров определены для различных условий макроэкономической динамики, а именно, согласно трем вероятностным сценариям преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса. Параметры эконометрической модели отражают степень влияния факторов социально-экономического развития индивидуально для каждого кластера стран, которые в свою очередь имеют разный уровень зрелости рынка ИЖК.

Ожидается, что в странах кластера 1 произойдет замедление темпов развития рынка ИЖК, однако, динамика останется положительной. Страны данного кластера представляют наименее зрелые рынки ИЖК в ЕС. В странах кластеров 2 и 3 наибольшее влияние на рынок ИЖК оказывает уровень безработицы, меньшее влияние — ВВП на душу населения и уровень процентой ставки. Согласно оптимистичному сценарию рынок ИЖК в странах кластера 2 сможет сохранить положительные темпы развития, однако, наиболее вероятно медленное снижение рынка вплоть до 2010 г., перспективы рынка в странах кластера 3 имеют схожую динамику. Наихудшие перспективы рынка ИЖК в странах кластера 4, в связи со снижением уровня ВВП на душу населения в 2009;2010 гг., а также негативной динамикой уровня безработицы и процентных ставок.

Предложенный метод моделирования колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК, позволяет определить минимальный необходимый уровень премии за риск, и, тем самым, представляет значительный практический интерес для кредитных организаций, специализирующихся в ипотечном кредитовании, а также органов государственной власти при планировании и реализации национальных программ ипотечного кредитования.

Заключение

.

Система ИЖК является чрезвычайно важным экономическим институтом, в особенности вторичный рынок ипотечного кредитования, что было подтверждено в условиях современного финансово-экономического кризиса. Исследование предпринятое в диссертационной работе позволило определить необходимые меры, направленные на ограничение возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования и связанном с ним сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой достоверных моделей прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков и портфелей кредитов, будет способствовать дальнейшему становлению и развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС. И как говорилось ранее, надежность рынка ипотечного кредитования означает эффективное разрешение социального вопроса приобретения собственного жилья, стабильную доходность кредитных организаций, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов для заемщиков и гибкий инструмент вложения средств частных и институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов.

Руководствуясь высокой значимостью ипотечного кредитования с социальной точки зрения, а также влиянием состояния кредитной системы на финансовый и реальный сектора экономики, были разработаны практические способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения долговой нагрузки заемщика и предотвращения роста как просроченной задолженности по кредитам, так и полных дефолтов заемщиков. Предложенные способы реструктуризации позволяют сохранить право заемщика на недвижимость при поддержании приемлемого уровня доходности кредитной организации и, соответственно, помогают сохранить стабильность финансовой системы страны.

Таким образом, исследование институтов, инструментов и их взаимосвязей, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития позволило сделать следующие основные выводы:

1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования не может рассматриваться изолировано от рассмотрения взаимозависимости и взаимодействия элементов и инструментов системы с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.

Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ИЖК обусловили ряд осуществляемых функций: ценообразование, информационная, регулирующая, посредническая и санирующая (стимулирующая) функции.

2. Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить в стоимости ипотечного кредита. Кредитные организации и правительство должны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка.

3. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также анализ ипотечных рынков в странах ЕС, позволили сделать вывод о мерах по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

4. Опыт стран ЕС позволил сделать вывод о том, что способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, в то время как выпуск долгосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период.

5. Разработка качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, необходима для достоверной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги, что в свою очередь будет способствовать использованию мер по оптимизации рисковой составляющей, как ипотечных кредитов, так и обеспеченных ими ценных бумаг.

6. Разработанные способы реструктуризации ипотечного кредита способствуют значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым, сохраняя право собственности заемщика на жилье. Предложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование.

7. Модели развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС служат подтверждением перспектив, как дальнейшего развития, так и сокращения рынка ИЖК, что будет в значительной степени зависеть от эффективности мер, предпринимаемых правительственными органами и непосредственно кредитными организациями и другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования стран ЕС.