Приватизация жилых помещений
Однако фактическая приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980;х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир… Читать ещё >
Приватизация жилых помещений (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Общие положения о приватизации жилых помещений
Приватизация жилых помещений является самостоятельным основанием приобретения права собственности на занимаемые гражданами по договору социального найма жилые помещения.
Изменения, внесенные в законодательство в декабре 2004 г., ограничивали срок данной приватизации: граждане могли приватизировать жилье до 1 января 2007 г. При этом первоначально таким правом обладали только граждане, получившие жилые помещения до 1 марта 2005 г.
Однако в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 № 93-?3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и постановления Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (в ред. статьи 12 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“) в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М. Ш. Орлова, X. Ф. Орловой и 3. X. Орловой» порядок приватизации жилых помещений уточнен. Данным правом до 1 марта 2010 г. стали пользоваться все граждане, в том числе получившие жилые помещения по договору социального найма после 1 марта 2005 г. В 2010 г. срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2013 г., а Федеральным законом от 25.02.2013 № 16-ФЗ срок окончания приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2015 г. (соответствующее изменение было внесено в абз. 1 п. 2 ст. 2 Вводного закона). Статистические данные свидетельствуют о том, что на 1 января 2005 г. в России было приватизировано более 23,5 млн жилых помещений, что составляет 64% всех жилых помещений, подлежащих приватизации[1]. На 1 января 2009 г. приватизировано 26,4 млн жилых помещений (70%). Па начало 2010 г. было приватизировано в целом по России 27,6 млн жилых помещений, что составляет 73% в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации[2]. На 1 января 2012 г. было приватизировано 28,8 млн занимаемых гражданами жилых помещений (76%)[3]. По мнению специалистов, уровень приватизации жилья может достичь в ближайшие годы 80−85%.
В преамбуле Закона о приватизации записано: «Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище» .
На основании Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения. В доперестроечный период сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, в ст. 10 Конституции СССР (1977) было записано, что государство прежде всего охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Что касается права личной собственности (тогда понятие «частная собственность» в законодательстве не употреблялось), то в личной собственности граждан мог находиться индивидуальный жилой дом. Квартиры в многоквартирном доме вообще не передавали гражданам, в том числе на возмездной основе, т. е. преобладающая доля жилищного фонда находилась в государственной собственности. Со стороны государства предусматривались и конкретные меры по обеспечению граждан жильем. Право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.
В настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы[4]. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в ЖК РФ.
Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации — важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.
Приватизация в широком смысле означает передачу государственного или муниципального имущества в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда.
Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Они вправе не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его внаем, продавать, дарить и т. п. При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане — собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Следовательно, но общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.
Приватизация жилых помещений — одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма. Иногда говорят о приватизации кооперативной квартиры. Такая формулировка по отношению к жилым помещениям в домах ЖК и ЖСК неправильна, поскольку у их членов право собственности возникает по другому основанию — в связи с полной выплатой паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ).
Правовой основой для начата приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона — он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» .
Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Жилищная сфера как часть народного хозяйства должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990), которые сняли различные ограничения, но отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав РФ.
Однако фактическая приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980;х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утв. постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору куплипродажи. Несмотря на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения такая практика в тот период не получила.
Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:
- • ст. 54.1 ЖК РСФСР (внесенной в 1991 г.) было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;
- • в ст. 19 Основ содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность… путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов…» ;
- • согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (ст. 106 ГК РСФСР); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме ЖСК.
В настоящее время какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Основ, которые утратили силу с 1 марта 2005 г.