Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Состав земель населенных пунктов и их правовой режим определяются посредством проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.

Градостроительное зонирование представляет собой территориальную организацию муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Соответственно, порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

К территориальным зонам относятся зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В ст. 85 ЗК РФ определен не только примерный состав земель населенных пунктов, но и виды использования конкретных территориальных зон.

В основе критериев выделения территориальной зоны выступает особый правовой режим использования земельных участков в ее границах. С учетом перечисленных в ст. 85 ЗК РФ видов территориальных зон осуществляется планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов.

Правовой режим территориальных зон аналогичен правовому режиму различных категорий земель (кроме земель запаса). Вместе с тем они имеют общее функциональное назначение — обеспечение устойчивого развития населенного пункта.

В соответствии с ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Статья 85 ЗК РФ устанавливает примерный перечень видов территориальных зон, которые могут предусматриваться правилами землепользования и застройки и включаться в состав земель конкретного населенного пункта:

• 1) жилые;
• 2) общественно-деловые;
• 3) производственные;
• 4) инженерных и транспортных инфраструктур;
• 5) рекреационные;
• 6) сельскохозяйственного использования;
• 7) специального назначения;
• 8) военных объектов;
• 9) иные территориальные зоны.

Дополняет и детализирует состав земель населенных пунктов ГрК РФ в ст. 35.

В результате градостроительного зонирования, помимо перечисленных в земельном и градостроительном законах, в зависимости от местных условий органами местного самоуправления могут выделяться и иные виды территориальных зон. В состав перечисленных зон могут включаться также зоны конкретного использования.

Так, в состав жилых зон могут включаться земли, занятые индивидуальными жилыми домами, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта (если не требуется установление санитарно-защитных зон и их деятельность не вызывает вредного воздействия на окружающую среду), гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться земли делового, общественного и коммерческого назначения, размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, общественно-деловые зоны иных видов согласно градостроительным регламентам. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В ЗК РФ сохранены производственные зоны, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные зоны.

В зону сельскохозяйственного использования включаются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Территории общего пользования в населенных пунктах предназначены для удовлетворения общественных интересов населенных пунктов.

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ в перечне территориальных зон обозначена зона специального назначения, однако правовой режим ее земель отсутствует. Дополняет пробел ст. 35 ГрК РФ, в которой указано, что в состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Органы местного самоуправления осуществляют использование, охрану, защиту и воспроизводство лесов, расположенных в границах городских и сельских населенных пунктов, в соответствии с законодательством РФ^[1] (за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Использование, охрана и воспроизводство лесов, расположенных в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, осуществляются с учетом особенностей организации местного самоуправления, установленных федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 2 Закона о переводе земель для создания особо охраняемых природных территорий исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления внутригородских муниципальных образований по установлению категорий особо охраняемых природных территорий определяются законами субъектов РФ — городов федерального значения (ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ. Границы территорий объектов культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94−100 ЗК РФ.

Кроме того, органами местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территориальные зоны устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, которые, в свою очередь, должны соответствовать требованиям технических регламентов, генеральным планам, схемам территориального планирования.

Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты индивидуально для каждой территориальной зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

• [1] См.: п. 19 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Φ3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» .