Изменение и прекращение права общей долевой собственности. 
Натуральный выдел доли и раздел общего имущества

Основанием к изменению и прекращению права общей долевой собственности является соответствующее изменение или прекращение тех отношений общей долевой собственности, которые служат предпосылкой образования и необходимым условием существования такого права. Отношения же эти могут быть изменены путем выдела одной или нескольких натуральных долей из общего имущества и прекращены посредством натурального раздела объекта общей собственности (ст. 252 ГК).

Право требовать выдела натуральной доли из общей вещи принадлежит каждому участнику долевой собственности (и. 2 ст. 252), а также любому из кредиторов любого из сособствепников (ст. 255). При этом между положением сособственника и его кредитора в вопросе выделения натуральной доли из общей вещи есть следующая разница: сособственник может требовать выдела своей доли независимо от согласия других сособствеиииков, а кредитор сособственника — только при отсутствии (1) возражений остальных сособствепников и (2) другого имущества сособствениика-должиика, на которое можно было бы обратить взыскание.

Натуральный раздел объекта общей долевой собственности может быть произведен только по соглашению сторон (п. 1 сг. 252 ГК). Раздел общей собственности, об условиях которого сособствснникам никак не удается договориться, может быть заменен одним или несколькими выделами. В этом случае любой из сособствснников, отчаявшийся убедить своих «коллег» в определенном способе раздела, вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252). Произведенный выдел, равно как и получение денежной компенсации стоимости причитающейся доли (полностью или в невыданной части) прекращают право как общей собственности выделившегося сособственника (см. п. 5 ст. 252), так и всякие его требования к другим сособственникам. Планируется, впрочем, уточнить (см. п. 5 проектируемой ст. 280 ГК), что доля в праве собственности на недвижимое имущество будет утрачиваться сособственником, получившим за нес компенсацию, «…с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам».

Если выдел доли в натуре не допускается законом^[1] или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (неделимая вещь), то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности — на получение компенсации вместо выдела его доли в натуре (абз. 2 п. 3, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК). Выдел доли суд может заменить компенсацией и без согласия выделяющегося сособственника, в случае, когда его доля в общей собственности незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (абз. 2 и. 4 ст. 252). Сособствеппики, обязанные к выплате компенсации, должны рассматриваться как солидарные должники по обязательству такой выплаты (ст. 322−325).

Может сложиться и иная ситуация: выдел в принципе возможен, но в любом случае стоимость имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, окажется несоразмерна его доле в праве собственности. Всякая несоразмерность такого рода устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (абз. 1 п. 4 ст. 252 ГК); различие может касаться лишь субъектов права на компенсацию. Так, при превышении стоимостью выделенного имущества стоимости доли компенсацию будет обязан выплатить выделившийся бывший сособственник остальным бывшим сособствечтикам как солидарным кредиторам (ст. 326); если будет наоборот (т.е. выделено будет меньше, чем причитается согласно размеру доли), то остающиеся сособсгвенники будут платить компенсацию выделившемуся как солидарные должники.

Немного отличаются от рассмотренных правила о натуральном выделе доли по требованию кредитора сособственника. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники общей собственности, то кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга (ч. 2 ст. 255 ГК). В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ч. 3 ст. 255).

• [1] Как, например, в случае с общим имуществом приватизированной коммунальнойквартиры. Законом установлено, что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общееимущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещениев квартире, принадлежащее этому собственнику (ст. 3 Закона РФ от 04.07.1991№ 1541−1). Аналогичная ситуация имеет место и с правом общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.